〈종합〉

임대차의 차임과 관련한 감액청구·증액청구·연대책임·연체해지·부속물매수청구를 종합적으로 묻는 문항으로, 차임증액청구권이 형성권이라는 점을 지연손해금 발생시점 문제로 변형해 정답을 만들었다.

• 각 선지를 조문(제627조·제628조·제640조·제646조)에 대응시켜 옳고 그름을 판별
• ③은 증액청구권의 법적 성질(형성권 – 청구 도달 시 즉시 효력)을 기준으로 지연손해금 기산일이 결정일이 아니라 청구일 다음날임을 확인

〈정답 ③〉

차임증액청구권은 형성권이어서 청구한 때 바로 증액의 효력이 생기고, 법원의 결정은 그 액수를 확인하는 것에 불과하다. 따라서 지연손해금은 결정 다음날부터가 아니라 증액청구를 한 다음날부터 발생한다.

• 민법 제628조는 경제사정 변동으로 차임이 부당하게 된 때 당사자가 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정한다 — 이 청구는 상대방에게 도달하면 곧바로 효력이 발생하는 형성권 행사
• 법원의 증액 판결·결정은 이미 발생한 증액의 액수를 확인·확정하는 것일 뿐, 그때 비로소 증액 효과가 생기는 것이 아님
• 그러므로 지연손해금은 증액청구가 상대방에게 도달한 다음날부터 발생하며, '법원의 결정 다음날부터'라는 서술은 발생시점을 잘못 잡은 것

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 임차물 일부가 임차인 과실 없이 멸실되어 사용·수익이 불가능해지면 그 부분 비율만큼 차임감액을 청구할 수 있다 — 제627조 제1항.
• ② ○ 여러 사람이 공동으로 임차한 경우 각 임차인은 임대인에게 연대하여 차임지급의무를 진다. 사용대차·임대차 준용규정(제654조·제616조)에 따른 결과다.
• ④ ○ 부속물매수청구권은 임대차가 종료할 때 인정되는 권리인데, 임차인의 차임연체로 임대인이 계약을 해지한 경우처럼 임차인의 배신행위로 계약이 끝난 경우에는 이 청구권이 인정되지 않는다는 것이 판례 태도다.
• ⑤ ○ 제640조는 건물 임대차에서 연체차임이 2기분에 이를 때 비로소 해지할 수 있다고 정한 강행규정 성격의 조항이다. 1기의 연체만으로 해지할 수 있게 하는 약정은 임차인에게 불리하므로 제652조에 따라 무효다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 경제사정변동에 따른 임대인의 차임증액청구에 대해 법원이 차임증액을 결정한 경우, 그 지연손해금은 임대인이 증액을 청구한 다음날부터 발생한다.

〈함정〉

• 증액청구권은 형성권이라 청구 도달 시 즉시 효력이 생긴다는 점을 놓치고, 법원 결정을 증액의 '발생' 시점으로 오인해 지연손해금 기산일을 결정일 다음날로 잘못 잡기 쉽다.
• 부속물매수청구권을 임대차 종료 시 일반적으로 인정되는 권리로만 기억하고, 임차인의 차임연체로 인한 해지처럼 임차인 귀책 종료의 경우 배제된다는 예외를 빠뜨리기 쉽다.