〈종합〉

임차권등기명령 제도의 신청·효과·비용부담과 우선변제권 요건(배당요구), 선순위저당권 있는 주택에서 확정일자 임차인의 우선변제 순위를 종합적으로 묻는 사례형 문항이다.

• 대항요건·확정일자 취득시점과 저당권 설정시점을 시간순으로 정리해 우선변제 순위를 확정한다
• 임차권등기명령 관련 조문(법 제3조의3)의 각 항 내용을 선지별로 대응시켜 검증한다
• 경매절차에서 우선변제권자도 배당요구가 필요한지, 임차권등기말소의무와 보증금반환의무의 이행순서를 별도로 확인한다

〈정답 ①〉

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그 등기에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.

• 주택임대차보호법 제3조의3 제8항: 임차인은 임차권등기명령의 신청 및 등기에 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 명시적으로 규정한다.
• 이는 임차권등기가 애초에 임대인의 보증금 미반환으로 인해 발생한 것이므로 그 비용을 임차인이 부담할 이유가 없다는 취지다.

〈오답선지 해설〉

• ② ✕ 임차권등기(2020.3.9.)를 마친 이후에는 대항요건인 점유·전입신고를 상실해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다(법 제3조의3 제5항 단서). 甲은 2018.3.5.에 이미 대항력·우선변제권을 취득했고 등기 후 이사했으므로 대항력을 잃지 않는다.
• ③ ✕ 임대인의 보증금반환의무는 임차인의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 하는 선이행 관계이며, 동시이행관계로 보지 않는다(판례). 임차권등기명령 제도의 취지가 보증금을 못 받은 임차인을 보호하기 위한 것이므로 등기말소를 반환의 조건으로 걸 수 없다.
• ④ ✕ 甲은 대항요건(2018.3.5.)과 확정일자를 함께 갖춰 우선변제권자이자 이미 임차권등기까지 마친 상태이므로, 별도로 배당요구를 하지 않아도 경매절차에서 당연히 우선변제를 받을 수 있는 지위에 있다(임차권등기 자체가 등기부에 공시되어 있어 경매법원이 이를 파악할 수 있다). 따라서 배당요구 없이도 丙(저당권자)보다 우선하여 변제받을 수 있다.
• ⑤ ✕ 丁은 甲의 임차권등기가 이미 마쳐진(2020.3.9.) 이후인 2020.4.5.에 입주한 임차인이다. 법 제3조의3 제6항에 따라 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 자는 우선변제를 받을 권리가 없으므로, 丁은 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 甲이 2020. 3. 10. 다른 곳으로 이사한 경우에도 대항력을 잃지 않는다.
• ③ ✎ 乙의 임차보증금반환의무가 甲의 임차권등기말소의무보다 먼저 이행되어야 하며, 양자는 동시이행의 관계에 있지 않다.
• ④ ✎ 경매가 2020. 6. 9. 개시되어 X주택이 매각된 경우, 甲이 배당요구를 하지 않아도 丙보다 우선변제를 받을 수 있다.
• ⑤ ✎ 丁은 매각대금에서 丙보다 우선변제를 받을 수 없다.

〈함정〉

• 임차권등기 이후 이사(대항요건 상실)를 대항력 상실로 오인하기 쉽지만, 등기 이후에는 대항요건 상실과 무관하게 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지된다(법 제3조의3 제5항 단서)
• 보증금반환의무와 등기말소의무를 동시이행으로 오인하기 쉽지만 판례상 보증금반환이 선이행이다
• 임차권등기가 끝난 주택에 이후 입주한 임차인은 대항력은 취득할 수 있어도 우선변제권(최우선변제 포함)은 인정되지 않는다는 점(제3조의3 제6항)을 놓치기 쉽다