〈종합〉

대항력 있는 임차인이 있는 주택이 양도된 경우 양수인의 임대인 지위 승계 효과(보증금반환의무의 면책적 인수, 연체차임채권 비승계, 가압류 시 제3채무자 지위 승계, 부당이득 불성립)를 종합적으로 묻고, 채권담보 목적 양도라는 예외 사례를 끝에 배치해 함정을 파놓은 문항이다.

• 원칙: 대항력 갖춘 임차주택 양도 시 양수인이 임대인 지위를 당연승계하고 양도인은 보증금반환의무를 면한다는 기본 법리를 먼저 확인
• 각 선지를 이 원칙의 파생 효과(연체차임 비승계, 가압류 승계, 부당이득 불성립)에 대응시켜 옳음을 확인
• 마지막 선지에서 '채권담보 목적 양도'라는 예외 사실관계를 포착해 원칙 적용이 배제됨을 판단

〈정답 ⑤〉

임차주택을 채권담보 목적으로 양도한 경우(양도담보)에는 임대인 지위 승계의 법리가 적용되지 않아, 양도인 甲은 여전히 보증금반환의무를 진다.

• 주택임대차보호법 제3조 제4항은 대항력 있는 임차주택의 '양수인'이 임대인 지위를 당연승계한다고 규정하지만, 이는 실질적인 소유권 이전을 전제로 한 법리다.
• 판례상 채권담보 목적으로 임차주택을 양도(양도담보)한 경우에는 양도인이 여전히 실질적 소유자·임대인으로 남으므로, 특별한 사정이 없는 한 양도인 甲의 보증금반환의무는 소멸하지 않는다.
• 따라서 甲이 보증금반환의무를 면한다는 서술은 틀리다.

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 대항요건을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인 丙이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계한다(주택임대차보호법 제3조 제4항). 보증금반환의무도 면책적으로 인수되므로 종전 임대인 甲은 특별한 사정이 없는 한 그 의무를서 벗어난다.
• ② ○ 임대인 지위 승계로 넘어가는 것은 임대차관계 자체이지, 양도 전에 이미 발생해 있던 연체차임채권까지 당연히 넘어가는 것은 아니다. 특별한 사정이 없다면 그 채권은 종전 임대인 甲에게 그대로 남는다.
• ③ ○ 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 주택이 양도되면, 채무 자체가 양수인에게 이전되는 것과 함께 그 채무를 둘러싼 법률관계도 이전되므로 丙이 제3채무자의 지위를 승계한다.
• ④ ○ 보증금반환의무는 양수인에게 면책적으로 인수되는 것이므로, 丙이 보증금을 반환한 것은 자신의 채무를 이행한 것일 뿐이다. 甲은 애초에 채무에서 벗어난 상태이므로 부당이득이 성립하지 않아 丙은 甲에게 반환을 청구할 수 없다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 만약 甲이 채권담보를 목적으로 임차주택을 丙에게 양도한 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금반환의무를 면하지 못한다.

〈함정〉

• 임차주택 양도는 원칙적으로 양도인 면책이지만, '채권담보 목적(양도담보)'이라는 사실관계가 나오면 예외로 양도인이 면책되지 않는다는 점을 놓치기 쉽다.
• 연체차임채권과 가압류된 보증금반환채무를 혼동해 둘 다 승계되거나 둘 다 승계 안 되는 것으로 잘못 기억하는 경우가 많다 — 전자는 비승계, 후자는 승계다.