〈종합〉

상가건물 임대차의 대항력 요건인 '건물 인도 + 사업자등록'이 폐업·재등록·적법한 전대차라는 세 가지 사례에서 계속 유지되는지를 판례를 기준으로 판단하는 문항이다.

• 대항력의 발생요건(인도+사업자등록)과 그 요건이 사후에 계속 존속해야 한다는 점을 먼저 정리
• ㄱ 폐업은 사업자등록의 실질적 상실이므로 대항력 소멸
• ㄴ 폐업 후 재등록은 새로운 대항력 취득에 불과해 종전 대항력과 단절
• ㄷ 임대인 동의받은 전차인의 직접 점유+본인 명의 사업자등록은 판례상 대항력을 인정하는 사안임을 확인

〈정답 ②·④〉

전차인이 임대인의 동의를 받아 X건물을 직접 점유하며 자기 명의로 사업자등록을 마친 경우 판례는 임차인(전대인) 乙의 임대차에 대해서도 대항력을 인정한다. 반면 폐업은 사업자등록의 대항요건을 상실시키므로 대항력이 유지되지 않는다.

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항: 대항력 요건은 건물 인도 + 사업자등록 신청, 요건 갖춘 다음 날부터 제3자에 효력
• 전대차에서 전차인이 임대인의 동의를 얻어 직접 점유하고 자신의 명의로 사업자등록을 마친 경우, 임차인 명의 사업자등록이 없어도 임대인·임차인 사이의 임대차는 제3자에 대해 대항력을 유지한다는 판례
• ㄷ은 이 판례 사안과 일치하므로 대항력 인정
• ㄴ의 재등록은 폐업으로 대항력이 일단 소멸된 후 새로 발생하는 것이므로 종전 임대차의 대항력이 그대로 이어진다고 볼 수 없어 제3자에 대한 효력 부인

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 대항력은 건물 인도와 사업자등록이라는 요건이 계속 유지되어야 존속한다. 폐업은 사업자등록의 실질을 상실시키는 것으로 보아 대항요건이 없어지고, 그 결과 임대차는 제3자에 대해 효력을 잃는다.
• ㄴ ✕ 폐업신고로 대항력이 일단 소멸된 이상, 이후 같은 상호와 등록번호로 다시 사업자등록을 했다고 해서 종전의 대항력이 그대로 이어지는 것은 아니다. 대항력은 새로운 사업자등록으로 재차 취득되는 것이므로 폐업 전 임대차의 대항력은 단절된다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 乙이 폐업한 경우 임대차는 제3자에 대하여 효력이 없다.
• ㄴ ✎ 乙이 폐업신고를 한 후 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하더라도 종전 임대차는 제3자에 대하여 효력이 없다.

〈함정〉

• 폐업 후 동일 상호·등록번호로 재등록하면 대항력이 이어진다고 오해하기 쉽지만, 판례는 이를 새로운 취득으로 보아 종전 대항력과 단절된다고 본다.
• 전차인 명의로 사업자등록이 되어 있으면 임차인 본인 명의가 아니라는 이유로 대항력이 없다고 단정하기 쉬운데, 임대인 동의를 받은 전대차에서 전차인이 직접 점유+등록한 경우는 예외적으로 대항력이 인정된다.