〈종합〉

강행법규 위반이 사법상 효력까지 무효로 만드는 '효력규정'인지, 위반해도 거래 자체는 유효하고 행정적 제재만 따르는 '단속규정'인지를 구별하는 문항이다. 판례가 개별적으로 결론을 내린 세 가지 규정(중간생략등기 금지, 직접거래 금지, 중개보수 초과수수 금지)의 성질을 정확히 아는지 확인한다.

• ㄱ~ㄷ 각 규정을 판례가 효력규정으로 보는지 단속규정으로 보는지 나눠 판단한다
• 효력규정이면 위반 시 법률행위 자체가 무효, 단속규정이면 위반해도 법률행위는 유효임을 기준으로 적용한다
• '효력규정이 아닌 것'을 고르는 문제이므로 단속규정에 해당하는 보기만 골라낸다

〈정답 ④〉

중간생략등기 금지 규정은 판례상 단속규정이어서 이를 어기고 이루어진 등기라도 사법상 유효하고, 개업공인중개사의 직접거래 금지 규정 역시 거래질서 확립을 위한 단속규정으로 보아 위반한 거래 자체의 사법상 효력은 부정되지 않는다.

• 「부동산등기 특별조치법」상 중간생략등기 금지 규정은 행정목적의 단속규정 → 이를 어기고 이미 이루어진 중간생략등기의 효력은 유효
• 「공인중개사법」상 개업공인중개사와 중개의뢰인 간 직접거래 금지 규정도 개업공인중개사의 의무 위반에 대한 제재를 규정한 단속규정 → 이를 위반해 성립한 거래 자체의 사법상 효력은 부정되지 않고 유효
• 따라서 ㄱ·ㄴ이 '효력규정이 아닌 것'에 해당하여 정답 조합

〈오답선지 해설〉

• ㄷ ○ 중개보수 등을 법정 한도를 넘어 받는 것을 금지하는 규정은 효력규정으로 보아, 초과 부분에 대한 약정은 무효가 된다. 나머지 두 규정과 달리 사법상 효력까지 부정하는 점에서 구별된다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 「부동산등기 특별조치법」상 중간생략등기를 금지하는 규정은 효력규정이 아니라 단속규정이다.
• ㄴ ✎ 「공인중개사법」상 개업공인중개사가 중개의뢰인과 직접 거래를 하는 행위를 금지하는 규정은 효력규정이 아니라 단속규정이다.

〈함정〉

• 중간생략등기 금지·직접거래 금지 규정을 '금지'라는 표현 때문에 곧바로 효력규정(무효)으로 오인하기 쉽다. 정답이 ④(ㄱ,ㄴ)로 확정된 이상 이 문항에서는 두 규정 모두 단속규정으로 취급되어 위반 행위의 사법상 효력이 유효로 처리된다는 점을 기억해야 한다
• 중개보수 초과수수 금지 규정만 효력규정으로 취급되어 초과분이 무효가 되는 점과 대비해서 정리해야 혼동을 피할 수 있다