〈종합〉

부동산 이중매매가 반사회적 법률행위로 무효가 되는 요건과 그 효과(무효의 절대성, 대위청구, 전득자 보호 여부)를 종합적으로 묻는 문항이다.

• 제2매매가 제103조 위반으로 무효인 사안인지 요건(적극 가담)부터 확인
• 무효라면 절대적 무효인지, 선의 제3자·전득자가 보호되는지 판단
• 제1매수인이 제2매수인에게 직접 청구 가능한지, 대위청구만 가능한지 구분
• 적극 가담이 없는 통상 이중매매 사안(먼저 등기한 자 취득, 임대차 확장)과 비교

〈정답 ①〉

반사회적 법률행위로 무효인 제2매매계약은 절대적 무효라서, 그 뒤 제2매수인으로부터 다시 매수해 등기까지 마친 자는 선의라도 소유권을 취득하지 못한다.

• 제103조 위반 행위는 통정허위표시(제108조)와 달라 선의의 제3자 보호 규정이 없음 — 절대적 무효
• 제2매수인 명의 등기가 원인무효이므로 그로부터 전득한 자의 등기도 무효 — 선의 여부와 무관하게 소유권 취득 불가
• 따라서 전득자가 '제2매매계약의 유효를 주장할 수 있다'는 서술은 성립하지 않음

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 제2매수인이 이중매매 사실을 단순히 알았다는 사정만으로는 반사회질서 행위가 되지 않는다. 매도인의 배임행위에 적극 가담해야 비로소 제103조 위반으로 무효가 된다.
• ③ ○ 적극 가담이 없어 제2매매가 유효라면, 부동산물권변동은 등기로 효력이 생기므로(제186조) 먼저 등기를 마친 매수인이 소유권을 취득하고 나중 매수인은 이행불능에 따른 손해배상만 청구할 수 있다.
• ④ ○ 제2매매계약이 무효라도 그 무효를 주장할 수 있는 관계는 매도인과 제2매수인 사이다. 제1매수인은 매도인에 대한 채권자로서 매도인을 대위해 제2매수인 명의 등기의 말소를 구할 수 있을 뿐, 제2매수인에게 직접 말소를 청구할 권리는 없다.
• ⑤ ○ 적극 가담에 의한 반사회질서 무효 법리는 매매에 한정되지 않고, 이중으로 임대차계약이 체결되는 경우 등 유사한 배임적 이중처분 사안에도 확장 적용될 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 반사회적 법률행위에 해당하는 제2매매계약에 기초하여 제2매수인으로부터 그 부동산을 매수하여 등기한 선의의 제3자는 제2매매계약의 유효를 주장할 수 없다.

〈함정〉

• 반사회질서 무효를 제108조 통정허위표시처럼 '선의의 제3자에게 대항 못한다'고 착각하기 쉽다. 제103조 위반은 절대적 무효라 선의의 전득자도 보호받지 못한다.
• 제1매수인이 제2매수인에게 '직접' 말소청구를 할 수 있다고 오인하기 쉬운데, 계약관계가 없는 제2매수인에게는 직접청구가 불가하고 매도인을 대위해서만 가능하다.