〈종합〉

전세권의 성립요건부터 존속기간·법정갱신·소유권 이전 시 지위승계·건물 일부 전세권의 경매청구 범위까지 전세권 전반의 세부 쟁점을 묻는 종합형 문항이다.

• 각 선지를 성립요건(①②)·존속기간과 법정갱신(③)·소유권승계(④)·경매청구범위(⑤)로 나누어 조문·판례 처리기준과 대조
• 건물 일부 전세권의 경매청구권 범위와 우선변제권 범위를 분리해서 ⑤의 오류를 확인

〈정답 ⑤〉

건물 일부에 대한 전세권자는 그 부분만 전세권의 목적이므로, 전세금 반환이 지체되어도 건물 전부에 대한 경매청구는 할 수 없다. 다만 우선변제는 건물 전부의 경매대가에서 받을 수 있을 뿐이다.

• 제303조 제1항은 전세권자에게 부동산 전부에 대한 우선변제권을 인정할 뿐, 경매청구권의 범위를 정한 규정이 아님
• 전세권의 목적물이 건물의 일부인 경우 그 전세권의 효력은 해당 일부에만 미치므로 경매청구권도 그 부분에 한정됨
• 경매청구는 전세권이 설정된 부분에 대해서만 가능하고, 나머지 부분이나 건물 전부에 대해서는 청구할 수 없음 — 다만 전세금 우선변제는 건물 전부의 경매대가에서 받을 수 있어 경매청구범위와 우선변제범위가 분리됨

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 전세금 지급은 전세권 성립의 요소다(제303조 제1항). 다만 현실적으로 주고받을 필요는 없고 기존 채권으로 갈음하는 것도 가능하다는 점과는 별개로, 전세금 자체가 없으면 전세권이 성립하지 않는다.
• ② ○ 채권담보 목적으로 전세권을 설정했더라도 전세권자의 사용·수익권을 완전히 배제하는 것이 아니라면 유효하다. 사용·수익권을 전면적으로 없애버리는 형태만 무효로 본다.
• ③ ○ 건물전세권설정자가 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절 통지를 하지 않으면 법률규정에 의해 갱신된 것으로 본다(제312조 제4항). 법률규정에 의한 물권변동이므로 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.
• ④ ○ 전세권 존속 중 목적물 소유권이 이전되면 신소유자가 전세권설정자의 지위를 당연히 승계한다는 것이 확립된 처리 방식이다. 전세권은 물권으로서 목적물을 따라가기 때문이다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 건물의 일부에 대한 전세에서 전세권설정자가 전세금의 반환을 지체하는 경우, 전세권자는 그 전세권이 설정된 부분에 대해서만 경매를 청구할 수 있고, 건물 전부에 대해서는 경매를 청구할 수 없다.

〈함정〉

• 건물 일부 전세권자가 전세금 반환 지체를 이유로 건물 전부 경매청구가 가능하다고 착각하기 쉽다 — 경매청구권은 전세권이 미치는 부분에 한정되고, 건물 전부의 경매대가에서 우선변제를 받을 수 있는 것은 별개 문제다.
• 법정갱신을 등기해야 대항할 수 있다거나 갱신 후 기간이 1년·2년으로 정해진다고 착각하기 쉽다 — 법률규정에 의한 갱신이라 등기 불요이고 기간은 '정함이 없는 것'으로 본다.