乙이 甲으로부터 건물의 소유를 목적으로 X토지를 10년간 임차하여 그 위에 자신의 건물을 신축한 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 특별한 사정이 없는 한 甲이 X토지의 소유자가 아닌 경우에도 임대차 계약은 유효하게 성립한다.
- ② 甲과 乙 사이에 반대약정이 없으면 乙은 甲에 대하여 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ③ 乙이 현존하는 지상건물을 등기해도 임대차를 등기하지 않은 때에는 제3자에 대해 임대차의 효력이 없다. ✔
- ④ 10년의 임대차 기간이 경과한 때 乙의 지상건물이 현존하는 경우 乙은 임대차 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
- ⑤ 乙의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 경우, 특약이 없는 한 甲은 임대차 계약을 해지할 수 있다.
해설 보기
〈종합〉
건물 소유를 목적으로 한 토지임대차(제622조)의 성립·대항력·갱신·해지 규정을 종합적으로 묻는 문항이다. 지상건물 등기만으로 토지임대차의 대항력이 생긴다는 점을 요건을 추가해 틀리게 서술한 선지를 찾아내는 게 핵심이다.
- 각 선지를 임대차의 성립(①)·등기협력청구권(②)·대항력(③)·갱신청구권(④)·해지(⑤) 논점으로 분류
- 제622조 지상건물 등기와 제621조 임대차등기의 대항력 요건 차이를 대조해 ③의 오류 확인
〈정답 ③〉
건물 소유 목적의 토지임대차는 임대차 자체를 등기하지 않아도 임차인이 그 지상건물을 등기하면 그때부터 제3자에게 대항할 수 있다. 임대차등기까지 요구하는 것은 제622조 제1항의 요건을 잘못 추가한 것이다.
- 민법 제622조 제1항: 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차는 등기하지 않아도 임차인이 지상건물을 등기하면 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생김
- 즉 지상건물 등기만으로 대항력이 발생하며 별도의 임대차등기(제621조)는 요구되지 않음
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 임대차는 임대인이 목적물에 대한 처분권한이나 소유권을 갖고 있지 않아도 낙성계약으로서 유효하게 성립한다. 甲이 소유자가 아니더라도 채권계약인 임대차 자체는 유효하다.
- ② ○ 제621조 제1항에 따라 부동산임차인은 당사자 간 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다.
- ④ ○ 제643조는 건물 소유를 목적으로 한 토지임대차 기간만료 시 지상건물이 현존하면 제283조를 준용한다고 정하는데, 이에 따라 임차인은 갱신청구권을 가지며 임대인이 이를 거절하면 매수청구권으로 이어진다.
- ⑤ ○ 제640조에 의해 건물 기타 공작물의 임대차에서 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인은 계약을 해지할 수 있고, 이는 특약으로 배제되지 않는 한 적용된다.
〈선지교정〉
- ③ ✎ 乙이 현존하는 지상건물을 등기한 때에는 임대차를 등기하지 않았더라도 제3자에 대해 임대차의 효력이 있다.
〈함정〉
- 지상건물 등기(제622조)와 임대차등기(제621조)를 혼동하기 쉽다. 임대차등기가 없어도 지상건물 등기만으로 제3자에게 대항할 수 있다는 점이 핵심이므로, '임대차 등기가 없으면 대항력이 없다'는 서술은 요건을 잘못 추가한 오류다.