〈종합〉

임대인 동의를 얻은 적법한 전대차에서 임대인·임차인·전차인 3면관계를 다루는 사례형이다. 합의해지·차임청구·차임연체해지·계약갱신청구 등 전차인의 법적 지위를 정확히 아는지를 묻는다.

• 동의 있는 전대차임을 확인하고 제630·631조상 전차인 보호 규정이 적용됨을 전제한다
• 선지 ①은 합의해지 시 전차권 소멸 여부를 제631조로 검증한다
• 선지 ②·③은 직접의무 규정(제630조)으로 차임 귀속·청구 상대를 확인한다
• 선지 ④·⑤는 해지 유형별 통지 요건(제638조)과 갱신청구권 존부를 근거 조문으로 확인한다

〈정답 ①〉

임대인과 임차인이 합의로 임대차를 종료하더라도 전차인의 권리는 소멸하지 않는다. 그런데도 이 선지는 소멸한다고 서술하므로 틀렸다.

• 민법 제631조: 임대인의 동의를 얻은 전대차의 경우 임대인·임차인이 합의로 임대차 계약을 종료해도 전차인의 권리는 소멸하지 않음
• 이는 임대인·임차인이 합의만으로 전차인의 지위를 임의로 빼앗지 못하게 하려는 전차인 보호 규정임
• 따라서 甲·乙이 합의로 임대차를 종료해도 丙의 전차권은 그대로 존속함

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 임대인의 동의를 얻어 전대한 경우 전차인은 직접 임대인에게 의무를 부담한다(제630조 제1항). 여기서 전차인이 부담하는 차임은 전대차 차임(70만원)이 아니라 원임대차의 차임(60만원)이 기준이 되므로, 丙은 甲에게 직접 60만원을 지급할 의무를 진다.
• ③ ○ 제630조 제2항에 따라 전대의 효과가 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 않으므로, 甲은 여전히 乙에게 원래 임대차 차임인 60만원의 지급을 청구할 수 있다.
• ④ ○ 차임연체 등 채무불이행을 이유로 임대차를 해지하는 경우에는 전차인에 대한 통지가 요구되지 않는다. 제638조가 정한 통지 요건은 기간약정 없는 임대차의 해지통고(제635조)로 종료되는 경우에 한정되므로, 채무불이행 해지는 통지 없이도 丙에게 대항할 수 있다.
• ⑤ ○ 전전대차와 동일한 조건으로 임대할 것을 청구할 수 있는 권리는 민법상 규정되어 있지 않다. 전차인의 부속물매수청구권(제647조)이나 전차권 존속 규정(제631조)과 달리, 전대차 종료 시 전차인에게 갱신 청구권을 부여하는 조문은 없으므로 丙은 甲에게 그러한 청구를 할 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 甲과 乙의 합의로 임대차 계약을 종료한 경우에도 丙의 권리는 소멸하지 않는다.

〈함정〉

• '합의로 임대차 종료 시 전차인의 권리도 함께 소멸한다'로 오인하기 쉽다 — 제631조는 반대로 전차권이 존속한다고 규정한다
• 차임연체 해지와 해지통고를 혼동해 통지가 항상 필요하다고 착각하기 쉽다 — 통지 요건(제638조)은 해지통고 종료에만 적용되고 채무불이행 해지에는 적용되지 않는다