〈종합〉

주택임대차의 대항력 요건·발생시점·유지 여부를 판례 사례로 확인하는 문항이다. 대항요건(점유+주민등록)이 언제 생기고 어떤 사정에서 유지·상실되는지를 개별 사례에 대입해 판별해야 한다.

• 각 선지가 '점유', '주민등록', '대항력 발생시점' 중 무엇을 다루는지 구분한다
• 선지③처럼 매도인이 임차인으로 남는 사례는 대항력 발생시점을 소유권이전등기일 기준으로 재구성해본다
• 나머지 선지는 조문·판례상 정형화된 결론(간접점유 인정, 전세권과 별개, 다음날 0시, 일시 재전입)과 대조한다

〈정답 ③〉

자기 소유 주택을 매도하면서 그 자리에서 임차인이 되어 계속 거주·전입해 있던 경우, 대항력은 매도와 동시에 생기는 것이 아니라 매수인 명의로 소유권이전등기가 되는 날을 기준으로 그 다음 날부터 발생한다.

• 주민등록과 점유가 계속 유지되어도 매도인 명의로 있는 동안은 '임대차'가 아니라 자기 소유물 점유일 뿐이어서 대항요건으로서 의미가 없다
• 매수인 명의로 소유권이전등기가 된 시점에 비로소 임대차관계가 성립한 것으로 보아, 등기일 다음 날 오전 0시부터 대항력이 생긴다는 것이 판례 태도다
• 따라서 '매수인 명의의 소유권 이전등기 여부와 관계없이' 대항력이 인정된다는 서술은 틀렸다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제3조 제1항의 '주택의 인도'는 임차인이 직접 점유해야만 인정되는 것이 아니다. 임차인이 타인에게 점유를 매개시켜 간접점유하는 형태로도 대항요건인 점유는 인정된다.
• ② ○ 전세권등기와 주택임대차보호법상 대항력은 별개의 권리·요건에 기한 것이다. 전세권설정등기를 마쳤더라도 주민등록을 옮기거나 점유를 그만두는 등으로 주임법상 대항요건을 상실하면, 전세권등기가 남아 있어도 주임법상 대항력은 그대로 상실된다.
• ④ ○ 제3조 제1항 그대로다. 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마치면 그날이 아니라 그 다음 날 오전 0시부터 제3자에 대해 대항력이 생긴다.
• ⑤ ○ 가족과 함께 거주하면서 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인 본인의 주민등록만 일시적으로 옮긴 경우에는, 임차인 세대 전체의 점유·주민등록 상태가 실질적으로 유지되고 있으므로 대항력이 유지된다고 본다.

〈선지교정〉

• ③ ✎ 주민등록을 마치고 거주하던 자기 명의의 주택을 매도한 자가 매도와 동시에 이를 다시 임차하기로 약정한 경우, 대항력은 매수인 명의의 소유권이전등기가 된 다음 날부터 인정된다.

〈함정〉

• 대항력 발생시점을 '요건을 갖춘 즉시'로 오인하기 쉽다 — 실제로는 그 다음 날 오전 0시부터다(선지④)
• 자기 소유 주택을 매도하면서 곧바로 임차인이 되는 사례에서 점유·주민등록이 계속됐다는 점만 보고 대항력이 매도 즉시 생긴다고 착각하기 쉽다 — 매수인 명의 소유권이전등기일 다음 날부터가 기준이다(선지③)
• 전세권등기가 있으면 주임법 대항력도 별도로 계속 보호된다고 오인하기 쉽다 — 두 제도는 요건이 별개이므로 주임법 요건 상실 시 주임법 대항력도 상실된다(선지②)