〈종합〉

보증금 5억원의 상가임대차가 서울에서 환산보증금 기준을 초과하는지, 그리고 초과하더라도 어떤 규정이 여전히 적용되는지를 사례에 대입해 묻는 문항이다. 아울러 계약갱신요구권의 거절사유와 소유자 변경 시 연체차임 승계 문제까지 종합적으로 묻고 있다.

• 보증금 5억원이 서울 지역 환산보증금 기준을 초과하는지 확인
• 초과 임대차에 확정일자·우선변제권(제4·5조)이 적용되는지 제2조 제3항 열거 여부로 판단
• 계약갱신 거절사유(중과실 파손) 해당 여부 확인
• 매매로 인한 소유자 변경 시 연체차임 채권의 승계 주체 판단

〈정답 ①·②·③·④·⑤〉

보증금 5억원은 서울 지역 환산보증금 기준을 초과하는 임대차라서 확정일자·우선변제권 규정인 제4조·제5조가 적용되지 않으므로 ㄱ은 틀리고, 중과실로 건물을 파손한 임차인은 갱신요구가 배제되므로 ㄴ도 틀리고, 매매로 소유자가 바뀌면 연체차임 채권은 원칙적으로 종전 임대인에게 남으므로 乙에게 지급해야 한다는 ㄷ도 틀려 옳은 보기가 하나도 없다. 그래서 이 문항은 전원정답으로 처리된 것으로 보인다.

• 출제 당시 사정만으로는 ㄱ·ㄴ·ㄷ 모두 틀린 진술이라 옳은 조합이 존재하지 않아 시행처가 전원정답 처리한 사안

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 제4조는 확정일자 부여와 그에 따른 우선변제권(제5조)에 관한 규정인데, 이는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는 예외 규정군(제2조 제3항 미열거)이다. 보증금 5억원, 월차임 5백만원이면 서울 지역 환산보증금 기준을 넘어서므로 甲의 계약에는 제4조가 적용되지 않는다.
• ㄴ ✕ 임차인이 고의나 중대한 과실로 임차건물의 전부 또는 일부를 파손한 경우는 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 사유로 제10조 제1항 제5호에 열거되어 있다. 甲이 중과실로 건물을 파손했다면 오히려 갱신요구가 거절될 수 있는 사안이지, 갱신요구를 할 수 있는 사안이 아니다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 위 계약에는 확정일자 부여 등에 대해 규정하고 있는 「상가건물 임대차보호법」 제4조의 규정이 적용되지 않는다.
• ㄴ ✎ 甲이 임차건물의 일부를 중과실로 파손한 경우 임대인은 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

〈함정〉

• 제2조 제3항이 열거한 규정(대항력·계약갱신요구권 등)만 초과 임대차에도 적용되고, 확정일자·우선변제권(제4·5조)은 열거되지 않아 적용되지 않는다는 점을 놓치기 쉽다.
• 계약갱신 거절사유(고의·중과실 파손 등)를 거꾸로 갱신요구 가능 사유로 뒤집어 내는 것이 단골 함정이다.
• 매매로 소유자가 바뀌면 연체차임 채권까지 자동으로 신소유자에게 승계된다고 오해하기 쉬운데, 원칙적으로 이미 발생한 연체차임은 종전 임대인의 채권으로 남는다.