〈종합〉

가등기담보법상 실행통지·청산절차·경매 시 소멸 등 핵심 조문 내용을 하나씩 짚어 옳고 그름을 판별하는 문항이다. 담보가등기의 피담보채권 범위가 매매예약서상 매매대금에 고정되는지를 묻는 부분이 함정으로 설계됐다.

• 가등기담보권 실행(귀속청산·경매)과 청산기간 관련 조문(제3조·제4조·제15조) 내용을 각 선지에 대응시킨다
• 피담보채권의 범위는 형식(예약서상 매매대금)이 아니라 실제 약정된 담보목적 채권으로 결정된다는 점에서 ②를 걸러낸다

〈정답 ②〉

가등기의 피담보채권 범위는 매매예약서에 적힌 매매대금 액수로 고정되는 것이 아니라, 당사자가 실제로 약정한 담보목적 채권액에 따라 정해진다.

• 담보가등기는 매매예약 형식을 빌려 채권담보 목적으로 설정되므로, 등기부나 예약서상 매매대금은 형식적 기재일 뿐 실제 피담보채권액과 일치할 필요가 없다
• 가등기가 담보가등기인지, 그 피담보채권이 얼마인지는 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 정해지는 것이지 예약서상 매매대금 한도로 당연히 제한되지 않는다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 담보가등기를 마친 부동산에 강제경매등이 행해지면 담보가등기권리는 그 부동산의 매각으로 소멸한다 — 제15조.
• ③ ○ 청산기간이 지나기 전에 채무자가 한 청산금에 관한 권리의 양도는 그로써 후순위권리자에게 대항하지 못한다 — 청산기간 중 후순위권리자 보호 취지의 판례법리다.
• ④ ○ 가등기가 채권담보를 위한 것인지(담보가등기) 아니면 순수한 소유권이전청구권보전을 위한 것인지는 형식적 명칭이 아니라 거래의 실질과 당사자의 의사해석에 따라 결정된다.
• ⑤ ○ 예약 당시 시가가 피담보채무액에 미달하면 어차피 청산금이 발생하지 않으므로 청산금평가액을 통지할 필요가 없다. 다만 이 경우에도 청산금이 없다는 뜻 자체는 통지해야 한다는 점과는 별개 논점이다.

〈선지교정〉

• ② ✎ 가등기의 피담보채권은 당사자의 약정에 따라 정해지며, 가등기의 원인증서인 매매예약서상 매매대금 한도로 제한되지 않는다.

〈함정〉

• 청산금이 없다고 인정되는 경우에도 '그 뜻'은 반드시 통지해야 한다는 점과, 예약 당시 시가가 채무액에 미달하면 '평가액' 통지 자체가 불요라는 점을 혼동하기 쉽다 — ⑤는 후자에 해당해 옳다
• 피담보채권액이 매매예약서상 매매대금으로 고정된다고 오해하기 쉬운데, 담보가등기는 실질이 채권담보이므로 예약서 문구가 아니라 실제 당사자 약정으로 채권액이 정해진다