〈종합〉

토지거래허가구역 내 매매계약의 유동적 무효 상태에서 당사자가 할 수 있는 권리행사와 확정적 무효·유효로의 전환 사유를 판례 법리로 정확히 아는지 묻는 문항이다.

• ㄱ은 허가신청이 이행착수인지 여부로 계약금 해제 가부를 판단
• ㄴ은 협력의무가 본래 채무와 별개의 의무로서 소구 가능한지 확인
• ㄷ은 이행불능+매수인의 존속 불원이라는 확정적 무효 사유에 해당하는지 확인
• ㄹ은 허가구역 지정 해제 후 계약의 효력 방향(유효 쪽 확정)을 판단

〈정답 ③〉

협력의무 이행 소구가 가능하다는 ㄴ과, 이행불능이 명백하고 매수인도 계약 존속을 원하지 않으면 확정적 무효가 된다는 ㄷ이 옳다.

• 당사자는 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무를 부담하고, 이는 대금지급 등 본래 채무와는 별개의 의무여서 일방이 이를 이행하지 않으면 상대방은 그 이행을 소구할 수 있다.
• 유동적 무효 상태라도 매도인의 채무(소유권이전 등)가 이행불능임이 명백하고 매수인도 더 이상 거래의 존속을 바라지 않는 경우에는, 유동적 무효 상태가 종료되어 계약은 확정적으로 무효가 된다.

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 관할관청에 대한 허가신청은 협력의무를 이행하는 행위일 뿐, 매매계약상 본래의 채무를 이행하는 것이 아니어서 이행의 착수로 볼 수 없다. 따라서 계약금만 지급된 상태라면 민법 제565조에 따른 계약금 해제가 여전히 가능하다.
• ㄹ ✕ 허가구역 지정이 해제되면 그 시점부터는 허가를 받을 필요가 없어지므로, 유동적 무효 상태가 해소되고 계약은 유효로 확정된다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 해약금으로서 계약금만 지급된 상태에서 당사자가 관할관청에 허가를 신청하였더라도 이는 이행의 착수가 아니므로 여전히 계약금에 기한 해제가 허용된다.
• ㄹ ✎ 위 매매계약 후 토지거래허가구역 지정이 해제된 경우 그 계약은 확정적으로 유효로 된다.

〈함정〉

• 관할관청 허가신청을 이행의 착수로 오인해 계약금 해제가 불가능하다고 판단하는 함정 — 허가신청은 협력의무의 이행일 뿐 본래 채무의 이행착수가 아니다.
• 허가구역 지정이 해제되거나 지정기간이 만료되면 여전히 유동적 무효라고 오인하는 함정 — 재지정이 없으면 계약은 유효 방향으로 확정된다.