〈종합〉

후순위 근저당권자가 경매를 신청한 사안에서 선순위 근저당권의 확정시기와 채권최고액의 성질(한도액이지 실채권액이 아님)을 함께 묻는 문항이다.

• 경매를 신청한 자가 甲(1번)인지 丙(2번)인지부터 확인해 확정시기 규칙(본인 신청=신청 시 / 후순위 신청=매각대금 완납 시)을 적용한다
• 확정 전이라도 채권최고액 범위 내 이자·지연배상금은 담보된다는 제357조 제2항을 적용해 ㄴ을 판단한다
• 채권최고액은 우선변제의 상한일 뿐 실채권액이 아니라는 점으로 ㄷ의 '3억 원 전액 변제' 서술을 걸러낸다

〈정답 ①〉

1번 근저당권자인 甲이 직접 경매를 신청한 것이 아니라 2번 근저당권자 丙이 신청했으므로, 甲의 피담보채권은 경매신청 시점(2022.6.1.)에 바로 확정되지 않고 매수인이 매각대금을 완납할 때 확정된다.

• 근저당권 확정시기는 경매신청 주체에 따라 갈린다 — 근저당권자 본인이 신청하면 그 신청 시에 확정되지만, 후순위 담보권자가 신청한 경우에는 매수인이 매각대금을 완납한 때에 확정된다는 것이 판례의 태도다.
• 이 사안에서 경매를 신청한 것은 2번 근저당권자 丙이고, 1번 근저당권자 甲은 신청하지 않았다.
• 따라서 甲의 근저당권의 피담보채권액은 2022.6.1.(丙의 경매신청일)에 확정되지 않고, 이후 매각대금 완납 시까지 계속 증감·변동할 수 있다.

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 甲의 근저당권은 丙의 경매신청만으로는 확정되지 않고 매각대금 완납 시에 확정된다. 확정 전에 발생한 지연이자는 물론이고, 확정 시점까지 누적된 이자·지연배상금도 채권최고액(2억 5천만 원) 범위 내라면 전액 담보된다 — 민법 제357조 제2항. 따라서 2022.6.1. 이후 발생분이라는 이유만으로 담보에서 제외되지 않는다.
• ㄷ ✕ 甲의 근저당권은 1순위이므로 경매대가에서 최우선으로 배당받는다. 그런데 채권최고액은 우선변제받을 수 있는 한도액일 뿐이고, 실제로 받을 금액은 원금과 확정 시까지의 이자·지연배상금을 합산한 실채권액으로 정해진다. 이자를 한 번도 받지 않았다면 원금 2억 원에 연체이자(월 1.5%, 대여기간 1년 기준으로도 상당한 금액)를 더한 금액이지만, 이는 채권최고액 2억 5천만 원을 넘을 수 없다. 3억 원의 경매대가 전액을 甲이 가져간다는 것은 채권최고액이라는 한도를 무시한 서술이어서 틀리다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 甲에게 2022. 6. 1. 이후 확정 시까지 발생한 지연이자도 채권최고액의 범위 내라면 근저당권에 의해 담보된다.
• ㄷ ✎ 甲이 한 번도 이자를 받은 바 없고 X토지가 3억 원에 경매되었다면 甲은 경매대가에서 원금과 지연이자를 합산한 금액을 채권최고액 2억 5천만 원의 한도 내에서 변제받는다.

〈함정〉

• '후순위자가 경매신청하면 곧바로 확정'이라고 잘못 알고 ㄱ을 X로 판단하는 오류 — 확정시기는 신청 주체에 따라 다르며, 후순위자 신청 시에는 매각대금 완납 시가 확정시점이다.
• 채권최고액을 '실제 배당받는 확정 금액'으로 오해해 ㄷ에서 3억 원 전액을 甲이 받는다고 보는 오류 — 채권최고액은 우선변제의 한도액일 뿐, 실채권액이 최고액을 넘으면 그 초과분은 채권자가 회수하지 못한다.