〈종합〉

토지전세권과 건물전세권에 각각 어떤 존속기간 규정이 적용되는지를 구분해서 묻는 문항이다. 제312조의 각 항이 '전세권' 일반에 적용되는지, '건물전세권'에만 한정되는지를 정확히 가려내는 것이 핵심이다.

• 제312조 각 항을 읽으며 '건물'이라는 단서가 붙어 있는지 확인한다(제2항 최단기간, 제4항 법정갱신은 건물 한정).
• 제1항(최장기간 10년)과 제3항(갱신 시 10년)은 건물·토지 구분 없이 전세권 전체에 적용됨을 확인한다.
• 지상물매수청구권 관련 선지는 판례상 토지전세권자에게도 인정된다는 점을 별도로 체크한다.

〈정답 ③〉

전세권의 갱신은 토지·건물 구분 없이 가능하며, 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다는 제312조 제3항이 그대로 토지전세권에도 적용된다.

• 제312조 제3항: 전세권의 설정은 갱신할 수 있고, 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못한다고 규정 — 이 조항은 토지·건물 전세권을 구분하지 않고 전세권 전체에 적용된다.
• 제1항의 존속기간 10년 제한과 마찬가지로 갱신 후 기간에도 동일하게 10년 상한이 걸린다는 점에서 원 조문 내용을 그대로 옮긴 서술이다.

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 제312조 제1항은 전세권 존속기간이 10년을 넘지 못한다고 정하는데, 이는 토지전세권이든 건물전세권이든 구분 없이 적용된다. 최장기간 제한이 없다는 서술은 틀렸다.
• ② ✕ 제312조 제2항의 1년 미만 시 1년으로 보는 최단기간 제한은 건물전세권에만 있는 규정이다. 토지전세권에는 최단기간 제한이 없다.
• ④ ✕ 판례상 지상물이 현존하는 한 토지전세권이 존속기간 만료로 종료되더라도 전세권자에게 지상물매수청구권이 인정된다고 본다. 임차인에게만 인정되는 권리가 아니다.
• ⑤ ✕ 법정갱신(제312조 제4항)은 건물전세권에만 적용되는 규정이다. 토지전세권에는 법정갱신 제도가 없어 갱신거절 통지를 하지 않았다고 해서 동일한 조건으로 갱신된 것으로 보지 않는다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 토지전세권을 처음 설정할 때에도 존속기간은 10년을 넘지 못한다.
• ② ✎ 토지전세권의 존속기간에는 최단기간의 제한이 없다.
• ④ ✎ 토지전세권자에게도 토지임차인과 마찬가지로 지상물매수청구권이 인정될 수 있다.
• ⑤ ✎ 건물전세권설정자가 존속기간 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절의 통지를 하지 않은 경우, 특별한 사정이 없는 한 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다.

〈함정〉

• 제312조 제2항(1년 미만 시 1년)과 제4항(법정갱신)은 '건물' 전세권에만 적용되는 규정인데, 이를 토지전세권에도 적용된다고 착각하기 쉽다 — 조문에서 '건물'이라는 단어가 붙어 있는지 확인해야 한다.
• 지상물매수청구권은 임차인에게만 있다고 단정하기 쉬운데, 판례는 토지전세권자에게도 이를 인정한다.