부동산의 환매에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 환매특약은 매매계약과 동시에 이루어져야 한다.
- ② 매매계약이 취소되어 효력을 상실하면 그에 부수하는 환매특약도 효력을 상실한다.
- ③ 환매 시 목적물의 과실과 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 이를 상계한 것으로 본다.
- ④ 환매기간을 정하지 않은 경우, 그 기간은 5년으로 한다.
- ⑤ 환매기간을 정한 경우, 환매권의 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 특별한 사정이 없는 한 그 환매기간 내에 행사하지 않으면 소멸한다. ✔
해설 보기
〈종합〉
환매 제도의 요건(동시성·부수성)·환매기간의 수치·환매 효과(과실과 이자 상계)를 두루 묻고, 마지막으로 환매권 '행사'의 기한인 환매기간과 그 행사로 생긴 등기청구권의 소멸시효를 혼동시키는 함정을 배치한 문항이다.
- ①·②는 환매특약의 동시성·부수성 요건으로 판별
- ③은 환매 효과 중 과실·이자 상계 규정으로 판별
- ④는 환매기간 미정 시 부동산 5년이라는 수치로 판별
- ⑤는 환매권 행사(형성권)와 그로 인해 생긴 이전등기청구권(채권, 10년 시효)을 구분해 판별
〈정답 ⑤〉
환매권을 환매기간 내에 행사하면 그 즉시 소유권이전등기청구권이라는 채권이 발생하고, 이 채권은 일반 채권과 같이 10년의 소멸시효에 걸린다. 환매기간 자체는 '환매권 행사'의 기한일 뿐, 그 행사로 생긴 등기청구권까지 그 기간 내에 행사해야 하는 것은 아니다.
- 환매기간은 환매권(형성권)을 행사할 수 있는 기간이고, 환매권을 그 기간 내에 행사하면 매매의 효력이 발생해 소유권이전등기청구권이라는 채권적 권리가 새로 생김
- 이 등기청구권은 환매기간과 무관하게 민법상 일반 채권의 소멸시효(10년)의 적용을 받음
- 따라서 환매기간이 지나기 전에 등기청구권을 행사하지 않으면 소멸한다는 서술은 옳지 않음
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 환매특약은 매매계약에 부수하는 특약이라 매매계약과 동시에 이루어져야 한다. 매매 후 따로 하는 환매약정은 민법상 환매로 인정되지 않는다.
- ② ○ 환매특약은 매매계약의 부수적 약정이므로 주된 계약인 매매가 취소로 효력을 잃으면 그에 딸린 환매특약도 함께 효력을 잃는다.
- ③ ○ 환매로 되사올 때 매수인이 그동안 얻은 과실과 매도인이 반환받을 대금의 이자는 특별한 약정이 없으면 서로 상계한 것으로 보아 별도로 청산하지 않는다.
- ④ ○ 환매기간을 당사자가 따로 정하지 않았다면 부동산의 경우 5년으로 본다. 반대로 5년을 넘겨 약정해도 5년으로 단축될 뿐, 연장은 허용되지 않는다.
〈선지교정〉
- ⑤ ✎ 환매기간을 정한 경우라도, 환매권 행사로 발생한 소유권이전등기청구권은 그 환매기간이 아니라 일반 채권의 소멸시효(10년)가 지나야 소멸한다.
〈함정〉
- 환매기간과 환매권 행사로 생긴 소유권이전등기청구권의 소멸시효를 동일시하는 함정 — 환매기간은 형성권인 환매권을 '행사'할 수 있는 기간이고, 행사 후 생긴 채권은 별도로 10년 시효가 적용된다.
- 환매기간을 약정하지 않은 경우와 5년을 초과해 약정한 경우를 혼동하는 함정 — 둘 다 결과적으로 5년이 되지만 근거가 다르다(미정 시 5년 부여, 초과 시 5년으로 단축).