〈종합〉

주택임대차보호법상 대항력·우선변제권의 유지와 임차주택 양도 시 보증금반환채무의 승계·소멸 여부를 판례로 확인하는 문항이다.

• ㄱ·ㄴ은 각각 대항력·우선변제권이 형식(대장 표시)이나 대상(건물/대지)에 좌우되는지 실질 요건으로 되짚어 판단
• ㄷ은 양수인의 보증금반환채무가 성립하는 시점과 임차인의 대항력 유지 문제를 분리해서 판단

〈정답 ③〉

다가구주택 임차인의 대항력은 건축물대장상 다세대주택으로 바뀌었다는 사정만으로 상실되지 않고(ㄱ), 우선변제권 있는 임차인은 임차주택과 별도로 대지만 경매되더라도 그 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다(ㄴ). 이 둘이 옳아 정답은 ㄱ·ㄴ이다.

• ㄱ: 대항력은 인도+주민등록이라는 실질 요건으로 발생·유지되는 것이지 건축물대장의 용도 표시에 좌우되지 않음 — 다가구용 단독주택이 후에 다세대주택으로 대장상 변경되어도 이미 취득한 대항력은 그대로 유지된다는 판례 법리
• ㄴ: 우선변제권은 대항요건+확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 배당상 순위이며, 그 효력은 임차주택뿐 아니라 대지의 환가대금에도 미친다 — 따라서 건물과 별도로 대지만 경매되더라도 그 대지 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있음

〈오답선지 해설〉

• ㄷ ✕ 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하여 보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 그 의무를 면한다. 이후 임차인이 주민등록을 옮겨 대항력을 상실하더라도 이미 양수인에게 넘어간 보증금반환채무 자체는 소멸하지 않는다 — 대항력 유지는 채무 성립·이전의 문제와 별개다.

〈선지교정〉

• ㄷ ✎ 임차인이 대항력을 가진 후 그 임차주택의 소유권이 양도되어 양수인이 임차보증금반환채무를 부담하게 되었다면, 그 후 임차인이 주민등록을 이전하더라도 양수인이 부담하는 임차보증금반환채무는 소멸하지 않는다.

〈함정〉

• 다가구주택→다세대주택으로 건축물대장이 바뀌면 대항력이 사라진다고 오해하기 쉽지만, 대항력은 인도+주민등록이라는 실질 요건으로 판단하므로 대장상 표시 변경만으로는 상실되지 않는다.
• 우선변제권을 '건물'에만 미치는 권리로 오해하면 대지 단독 경매 시 우선변제를 못 받는다고 착각하기 쉽다 — 대지 환가대금에도 우선변제권이 미친다.
• 양수인의 보증금반환채무가 이미 성립·이전된 이상, 임차인의 사후 전출(대항력 상실)로 그 채무가 소멸한다고 보는 것은 틀린 결론이다 — 채무 승계와 대항력 유지는 별개 문제다.