〈종합〉

상가건물 임대차보호법상 대항력의 발생시점, 우선변제권의 요건·효과 및 보증금 초과임대차에서의 적용 여부, 감염병 폐업 특별해지권을 한 사안에 묻는 조합형 문제다.

• ㄱ: 대항력 요건(인도+사업자등록 신청)과 발생시점(다음 날)을 조문에 대입
• ㄴ: 우선변제권의 요건·효과를 확인한 뒤, 보증금 6억 원이 지역별 적용 기준을 초과하는지 검토해 제5조 적용 여부 판단
• ㄷ: 제11조의2의 감염병 집합제한·금지조치 누적기간(3개월 이상) 요건 충족 여부 확인

〈정답 ④〉

임차인의 대항력은 건물 인도와 사업자등록 신청을 모두 갖춘 다음 날부터 발생하고, 감염병예방법상 집합제한·금지조치를 총 3개월 이상 받아 경제사정이 중대하게 변동되어 폐업한 경우에는 임대차계약을 해지할 수 있다.

• 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 - 대항력은 건물 인도 + 사업자등록 신청을 모두 갖춘 '다음 날'부터 제3자에게 효력이 생김 → ㄱ은 옳음
• 상가건물 임대차보호법 제11조의2 제1항 - 감염병예방법 제49조제1항제2호에 따른 집합제한·금지조치를 총 3개월 이상 받아 발생한 경제사정의 중대한 변동으로 폐업한 경우 임차인에게 해지권 인정 → ㄷ은 옳음

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 확정일자까지 갖추면 후순위권리자뿐 아니라 그 밖의 채권자보다도 우선하여 변제받는다(제5조 제2항). 그런데 이 사안의 보증금은 6억 원으로, 세종특별자치시 지역의 상가임대차법 적용대상 보증금액을 초과할 가능성이 높다. 보증금액이 대통령령 기준을 넘는 임대차에는 대항력(제3조)은 적용되지만 우선변제권(제5조)은 적용되지 않으므로, 乙은 확정일자를 받아도 우선변제권을 취득하지 못한다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 乙이 대항요건을 갖춘 후 임대차계약서에 확정일자를 받았더라도, 보증금액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 임대차이므로 「민사집행법」상 경매 시 乙은 우선변제권을 행사할 수 없다.

〈함정〉

• ㄴ은 우선변제권의 요건·효과(대항요건+확정일자, 후순위권리자·일반채권자보다 우선)만 보면 맞는 서술처럼 보이지만, 보증금 6억 원이라는 초과임대차 사실을 놓치면 함정에 걸린다 — 대항력(제3조)은 초과임대차에도 적용되지만 우선변제권(제5조)은 적용되지 않는다는 차이를 반드시 구분해야 함
• ㄷ에서 '집합 제한 또는 금지조치'와 그 누적기간 '3개월 이상'이라는 수치를 다른 기간(예: 1개월, 6개월)으로 바꿔 낼 수 있으므로 조문 수치를 정확히 기억해야 함