〈종합〉

전세권의 성립요건, 담보물권성, 지상권과의 관계, 법정갱신의 대항력 등 전세권 관련 판례·조문 지식을 종합적으로 확인하는 문항이다.

• 전세권 성립요건은 등기이고 목적물 인도가 아니라는 점부터 정리
• 제304조에 따라 건물전세권의 효력이 그 건물 소유를 위한 지상권·임차권에 미치는지 확인
• 채권담보 목적 전세권의 유효요건(사용수익권 완전배제 여부)을 판례 기준으로 판단
• 법정갱신의 효과가 등기 없이도 발생하는 법률상 물권변동인지 확인

〈정답 ②〉

타인의 토지에 있는 건물에 전세권을 설정하면, 그 전세권의 효력은 건물 소유를 목적으로 한 지상권이나 임차권에도 함께 미친다.

• 민법 제304조 제1항은 타인 소유 토지에 있는 건물에 전세권을 설정한 때 그 전세권의 효력이 그 건물의 소유를 목적으로 한 지상권 또는 임차권에 미친다고 규정한다
• 이는 건물전세권만 인정하고 대지이용권을 별도로 보호하지 않으면 건물전세권자가 대지 사용관계에서 밀려나 전세권의 실효성이 사라지기 때문에 둔 규정이다
• 같은 조 제2항에서 설정자는 전세권자의 동의 없이 지상권이나 임차권을 소멸시키는 행위를 하지 못하도록 하여 이 효력을 보장한다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 전세권은 등기해야 성립하는 물권이고, 전세권설정자의 목적물 인도는 성립요건이 아니다. 전세금 지급은 성립의 요소이지만(제303조 제1항), 인도까지 요구되지는 않는다는 것이 판례의 입장이다.
• ③ ✕ 채권담보 목적의 전세권도 유효하려면 전세권자가 목적물을 사용·수익할 권능을 완전히 배제해서는 안 된다는 것이 판례의 태도다. 사용·수익권을 전부 배제한 채 채권담보 기능만 수행하는 전세권 설정은 허용되지 않는다.
• ④ ✕ 목적물의 현상유지와 통상의 관리에 속한 수선의무는 전세권자가 지는 의무다(민법 제309조). 설정자가 아니라 전세권자의 부담이라는 점이 이 조문의 핵심이다.
• ⑤ ✕ 건물전세권의 법정갱신(제312조 제4항)은 설정자가 만료 전 6월부터 1월 사이에 갱신거절 등의 통지를 하지 않으면 법률의 규정에 의해 당연히 발생하는 물권변동이므로, 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 전세권설정자의 목적물 인도는 전세권의 성립요건이 아니다.
• ③ ✎ 전세권의 사용·수익 권능을 완전히 배제하고 채권담보만을 위해 전세권을 설정하는 것은 허용되지 않는다.
• ④ ✎ 전세권자는 특별한 사정이 없는 한 목적물의 현상을 유지하고 그 통상의 관리에 속한 수선을 해야 한다.
• ⑤ ✎ 건물전세권이 법정갱신된 경우, 전세권자는 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있다.

〈함정〉

• 법정갱신을 두고 '등기해야 대항력이 생긴다'거나 갱신 후 존속기간을 1년·2년으로 단정하는 함정 — 법정갱신은 법률규정에 의한 물권변동이라 등기 불요이고, 기간은 '정함이 없는 것'으로 본다
• 전세권자의 유지·수선의무(제309조)를 설정자의 의무로 뒤바꿔 서술하는 함정 — 통상수선의무는 전세권자 부담이라 통상필요비 상환청구가 불가능하다는 결론과 연결된다
• 채권담보용 전세권을 무조건 유효 또는 무효로 단정하는 함정 — 사용·수익권을 완전히 배제했는지가 유효성의 갈림점이다