〈종합〉

가등기담보법이 적용되려면 담보되는 채권이 소비대차상 차용금채무여야 하고, 목적물이 부동산으로서 가등기·이전등기를 마쳐야 하며, 그 가액이 채권액을 초과해야 한다는 세 요건을 다섯 사례에 각각 대입해 판별하는 문항이다.

• 각 선지에서 담보되는 채권이 차용금채무(소비대차)인지 매매대금·공사대금 등 다른 채무인지 먼저 구분
• 담보수단이 부동산에 대한 가등기·소유권이전등기인지, 동산 양도담보나 무담보인지 확인
• 선순위 저당권이 있으면 부동산 가액에서 선순위 채권액을 공제한 나머지가 담보채권액을 초과하는지 계산

〈정답 ③〉

차용금채무 1억원을 담보하기 위해 그 가액이 채권액을 초과하는 2억원짜리 부동산에 대물변제예약을 하고 가등기까지 마쳤으므로, 가등기담보법 제1조가 정한 세 요건(소비대차 차용금채무·부동산 가등기·가액이 채권액 초과)을 모두 충족한다.

• 가등기담보법 제1조는 '차용물의 반환'에 관한 채무, 즉 소비대차상 차용금반환채무를 전제로 함 — 매매대금·공사대금채무는 제외
• 같은 조문상 담보목적물은 부동산이어야 하고 그에 대해 가등기 또는 소유권이전등기를 마쳤어야 함
• 목적물의 예약 당시 가액(2억원)이 차용액(1억원)을 초과해야 적용 — 가액이 채권액에 못 미치거나 같으면 적용 제외
• ③은 차용금 1억원을 담보하기 위해 2억원 부동산에 대물변제예약+가등기를 했으므로 세 요건을 모두 충족해 가등기담보법이 원칙적으로 적용됨

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 1억원을 차용하면서 가등기나 소유권이전등기를 전혀 하지 않았다면 담보로 마친 등기 자체가 없으므로 가등기담보법이 규율할 대상이 없다.
• ② ✕ 매매대금채무는 소비대차에 기한 차용금반환채무가 아니다. 가등기담보법 제1조는 '차용물의 반환'을 전제로 하므로 매매대금 담보는 적용 대상이 아니다.
• ④ ✕ 부동산 가액 4억원에서 선순위 저당권의 피담보채권 2억원을 공제하면 남는 가액은 2억원인데, 담보하려는 차용금채무는 3억원이다. 목적물 가액(선순위 공제 후)이 채권액을 초과해야 적용되므로 이 경우는 요건 미충족이다.
• ⑤ ✕ 그림은 동산이므로 부동산에 대한 가등기·소유권이전등기를 요건으로 하는 가등기담보법이 적용될 수 없다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 1억원을 차용하면서 부동산에 관하여 가등기 또는 소유권이전등기를 한 경우
• ② ✎ 차용금채무 1억원의 담보로 2억원 상당의 부동산 소유권이전등기를 한 경우
• ④ ✎ 차용금채무 1억원의 담보로 이미 2억원의 다른 채무에 대한 저당권이 설정된 4억원 상당의 부동산에 대해 대물변제예약을 하고 가등기한 경우
• ⑤ ✎ 1억원을 차용하면서 2억원 상당의 부동산에 관하여 소유권이전등기를 한 경우

〈함정〉

• 매매대금·공사대금채무 담보를 소비대차 차용금채무로 착각하기 쉽다 — 가등기담보법은 '차용물의 반환'을 전제로 하므로 소비대차 채권만 적용대상임을 기준으로 걸러야 한다
• 선순위 저당권이 있는 부동산은 전체 가액이 아니라 선순위 채권액을 공제한 잔존가액을 채권액과 비교해야 한다는 점을 놓치기 쉽다
• 동산(그림) 양도담보는 부동산 등기를 요건으로 하는 가등기담보법의 적용대상이 아님을 혼동하기 쉽다