〈종합〉

부동산실명법 제4조 제3항의 '제3자'는 명의수탁자를 거쳐 새로운 이해관계를 맺은 자만을 뜻한다. 상속인처럼 수탁자의 지위를 그대로 이어받는 자나, 실체 없는 외관만 갖춘 자, 감독·허가 권한을 가진 관할청은 여기서 제외된다는 판례 법리를 보기별로 정확히 걸러내는 문항이다.

• 제4조 제3항의 제3자는 '명의수탁자로부터' 새로 권리관계를 맺은 자로 한정한다는 기준을 세운다
• ㄱ은 포괄승계인이라 새로운 이해관계인이 아니므로 제외
• ㄴ은 수탁자의 채권자로서 수탁자로부터 가압류라는 새 권리를 취득했으므로 포함
• ㄷ은 등기 명의만 외관상 갖춘 것으로 실질적 거래상대방이 아니므로 제외
• ㄹ은 수탁자와 새 이해관계를 맺은 것이 아니라 감독·허가권자일 뿐이므로 제외

〈정답 ①〉

명의수탁자의 채권자로서 그 부동산을 가압류한 자만 제4조 제3항의 제3자에 해당해 명의신탁 무효로 대항할 수 없는 자다.

• 제4조 제3항의 제3자란 명의신탁약정 및 그에 따른 등기가 무효임에도 그 무효로 대항할 수 없는 상대, 즉 명의수탁자로부터 새로운 이해관계를 맺은 자를 말한다
• 가압류채권자는 수탁자 명의의 등기를 신뢰해 그 부동산에 대해 새로 가압류라는 권리를 취득한 자이므로 여기에 해당한다
• 선의·악의를 불문하고 보호되므로 채권자가 명의신탁 사실을 알았더라도 결론은 같다

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 상속인은 수탁자의 지위를 포괄적으로 승계할 뿐 수탁자로부터 새로 이해관계를 맺은 자가 아니다. 등기명의도 수탁자 지위 그대로 이어받는 것이므로 제3자 보호대상이 아니다.
• ㄷ ✕ 신탁자와 계약을 맺고 수탁자로부터 등기명의만 형식적으로 넘겨받은 자는 실질적으로 수탁자와 거래한 것이 아니라 신탁자와 거래하면서 외관만 갖춘 것이므로 여기서 보호하는 제3자가 아니다.
• ㄹ ✕ 관할청은 기본재산 처분에 관한 허가권을 행사하는 감독기관일 뿐 수탁자로부터 새로운 권리를 취득한 거래상대방이 아니므로 제3자에 포함되지 않는다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ 명의수탁자의 상속인은 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 않는다.
• ㄷ ✎ 명의신탁자와 계약을 맺고 등기명의만 명의수탁자로부터 경료받은 것과 같은 외관을 갖춘 자는 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 않는다.
• ㄹ ✎ 학교법인이 명의수탁자로서 기본재산에 관한 등기를 마친 경우 그 처분 허가권을 갖는 관할청은 제4조 제3항의 제3자에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• '제3자'를 넓게 잡아 명의신탁과 무관한 이해관계인까지 포함시키는 오류 — 반드시 '명의수탁자로부터' 새로 권리관계를 맺은 자로 한정해야 한다
• 상속인은 등기명의를 그대로 물려받는 포괄승계인이라 제3자가 아니라는 점을 놓치기 쉽다
• 등기 외관만 있고 실질은 신탁자와 거래한 경우(3자간 명의신탁의 변형 사례)를 제3자로 오인하기 쉽다