〈종합〉

주택임대차의 대항력·우선변제권 요건, 임대인 지위승계, 묵시적 갱신을 하나의 사례에 모두 걸어 묻는 종합형 문항이다. 각 선지가 서로 다른 조문(제3조, 제3조의2, 제6조)에 걸려 있어 조문별 요건을 정확히 대응시켜야 한다.

• 대항력 발생시점을 '요건 갖춘 날의 다음 날 0시'로 확인
• 우선변제권 취득 요건(대항요건+확정일자)과 별개로 배당요구가 필요한지 구분
• 임차주택 양도 시 양도인의 면책 여부를 임대인 지위승계 규정으로 확인
• 2기 차임연체와 묵시적 갱신 배제, 묵시적 갱신 후 존속기간을 각각 조문에 대응

〈정답 ②〉

확정일자까지 갖춘 甲은 우선변제권자이지만, 경매절차에서 배당을 받으려면 배당요구가 필요하다. 주택임대차보호법은 배당요구 없이 자동으로 우선변제받는다는 규정을 두고 있지 않다.

• 제3조의2 제2항은 대항요건+확정일자를 갖춘 임차인에게 경매·공매 환가대금에서 후순위권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 인정할 뿐, 배당요구 없이 당연히 배당에 참가시키는 규정은 아니다
• 경매절차에서 우선변제권 있는 임차인도 민사집행법상 배당요구의 종기까지 배당요구를 해야 하고, 이를 하지 않으면 매각대금이 임차인에게 배당되지 않는다
• 甲이 확정일자를 받아 우선변제권을 취득했더라도 별도의 배당요구를 하지 않으면 우선변제를 받을 수 없다는 점에서 해당 선지는 틀린 서술이다

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 주택 인도와 주민등록을 마친 2023.1.5.의 다음 날인 2023.1.6. 오전 0시부터 대항력이 생긴다 — 제3조 제1항.
• ③ ○ 대항력을 갖춘 임차주택이 양도되면 양수인 丙이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하고(제3조 제4항), 특별한 사정이 없는 한 종전 임대인 乙은 보증금반환의무를 면한다.
• ④ ○ 2기의 차임액에 달하도록 연체한 임차인에 대해서는 묵시적 갱신 규정이 적용되지 않는다 — 제6조 제3항.
• ⑤ ○ 묵시적 갱신이 성립하면 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 본다 — 제6조 제2항.

〈선지교정〉

• ② ✎ 甲은 경매절차에서 배당요구를 하여야 보증금에 대해 우선변제를 받을 수 있다.

〈함정〉

• 우선변제권 취득과 실제 배당수령을 혼동해, 확정일자만 갖추면 배당요구 없이도 우선변제를 받는다고 착각하기 쉽다 — 배당요구는 별도로 필요하다
• 대항력 발생시점을 요건 충족 '당일'로 착각하기 쉽다 — 실제는 그 다음 날 오전 0시부터다
• 임차주택 양도 시 양도인이 계속 보증금반환의무를 진다고 착각하기 쉽다 — 특별한 사정이 없으면 양수인 승계로 양도인은 면책된다