〈종합〉

서울 소재 상가건물의 보증금 10억원짜리 임대차는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차로, 법 전체가 아니라 제2조 제3항에 열거된 규정만 적용된다는 점을 사례에 대입해 보게 하는 문항이다.

• 보증금·지역을 확인해 환산보증금 초과 여부를 먼저 판단한다
• 제2조 제3항 열거 규정(대항력·갱신요구권 등)과 비열거 규정(1년 존속기간 등)을 구분한다
• 각 보기가 열거 규정에 해당해도 실제 요건(만료 시점 등)을 충족하는지까지 따진다

〈정답 ①〉

보증금 10억원은 서울 지역의 환산보증금 기준을 초과하는 임대차라서 상가임대차보호법의 일부 규정만 적용된다. 대항력 규정(제3조)은 초과 임대차에도 적용되는 열거 조항이므로, 건물을 인도받고 사업자등록을 마친 乙은 대항력을 주장할 수 있다.

• 법 제2조 제1항 단서: 대통령령으로 정한 보증금액을 초과하는 임대차는 원칙적으로 법 적용 배제 — X상가건물(서울, 보증금 10억)은 환산보증금 초과 임대차에 해당
• 법 제2조 제3항: 초과 임대차에도 제3조(대항력)는 예외적으로 적용됨을 명시
• 법 제3조 제1항: 건물 인도 + 사업자등록 신청 시 그 다음 날부터 제3자에 대하여 대항력 발생 — 乙이 인도와 사업자등록을 마쳤으므로 대항력 주장 가능

〈오답선지 해설〉

• ㄴ ✕ 제9조는 제2조 제3항이 열거한 예외 규정에 들어 있지 않다. 그래서 환산보증금을 초과하는 이 임대차에는 애초에 1년 존속기간 규정 자체가 적용되지 않으므로, 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장할 근거가 없다.
• ㄷ ✕ 제10조 제1항 내지 제3항 본문의 계약갱신요구권은 제2조 제3항에 열거되어 초과 임대차에도 적용되는 규정이지만, 갱신요구권은 임대차기간 만료 전 6개월~1개월 사이에 행사하는 권리다. 이 사안은 기간을 정하지 않은 임대차로 아직 만료 국면에 이르지 않았으므로 갱신요구권을 행사할 단계가 아니다.

〈선지교정〉

• ㄴ ✎ 乙이 甲에게 1년의 존속기간을 주장하는 것은 인정되지 않는다.
• ㄷ ✎ 乙이 甲에게 계약갱신요구권을 주장하는 것은 인정되지 않는다.

〈함정〉

• 보증금이 환산보증금 기준을 초과하면 법이 전혀 적용되지 않는다고 생각하기 쉬운데, 제2조 제3항에 열거된 대항력·계약갱신요구권·권리금 보호·차임연체 해지 등은 초과 임대차에도 적용된다.
• 제9조 자체가 초과 임대차에 적용되지 않는 비열거 규정이라는 점을 놓치고, 단서의 '임차인만 1년 미만 유효 주장 가능'이라는 문구에 매달려 정오를 따지려 하면 논점을 놓친다.