〈종합〉

청약·승낙에 의한 계약 성립의 여러 유형(격지자간 발신주의, 의사실현, 교차청약, 변경을 가한 승낙)과 분양계약에서 광고 내용의 계약 편입 여부를 함께 묻는 종합 문항이다.

• ①~④는 민법 제531조~제534조 조문을 그대로 서술한 것인지 대조한다
• ⑤는 '선분양·후시공'과 '선시공·후분양'을 구분해, 판례가 광고 내용을 계약 내용으로 인정하는 방식이 어느 쪽인지 확인한다

〈정답 ⑤〉

판례상 분양광고 내용이 분양계약의 내용으로 편입되는 경우는 '선분양·후시공' 방식이다. 준공 전에 계약을 체결하므로 수분양자가 실물의 외형·재질을 직접 확인할 수 없어 광고에 의존하게 되기 때문이다. 문제의 선지처럼 '선시공·후분양'이라고 하면 이미 완공된 건물을 보고 계약하는 것이므로 광고 내용이 계약 내용으로 편입될 특별한 사정을 인정할 근거가 사라진다.

• 아파트 분양광고는 원칙적으로 청약의 유인에 불과해 계약 내용이 되지 않음이 일반론
• 다만 선분양·후시공 방식에서는 준공 전 계약체결로 수분양자가 실물을 확인할 수 없어, 외형·재질에 관해 광고에만 나온 내용도 특별한 사정이 없으면 분양계약 내용으로 편입된다는 것이 판례 태도
• 선시공·후분양은 완공 후 계약을 체결하므로 현장 확인이 가능해 이러한 예외가 적용될 전제 자체가 없음

〈오답선지 해설〉

• ① ○ 제531조가 격지자간 계약은 승낙 통지를 발송한 때 성립한다고 정한다. 도달주의가 원칙인 대화자간 계약과 달리 격지자간에는 예외적으로 발신주의가 적용된다.
• ② ○ 제532조의 의사실현에 의한 계약성립 규정 그대로다. 청약자의 의사표시나 관습상 승낙의 통지가 필요 없는 경우에는 승낙으로 인정되는 사실이 있는 시점에 계약이 성립한다.
• ③ ○ 제533조에 따라 교차청약은 승낙이라는 개념 자체가 없으므로, 양쪽 청약이 모두 상대방에게 도달한 때에 계약이 성립한다.
• ④ ○ 제534조가 조건을 붙이거나 변경을 가한 승낙은 원래 청약에 대한 거절이면서 동시에 새로운 청약을 한 것으로 본다고 정한다.

〈선지교정〉

• ⑤ ✎ 선분양·후시공이 되는 아파트의 경우, 준공 전 그 외형·재질에 관하여 분양광고에만 표현된 내용이라도 특별한 사정이 없는 한 분양계약의 내용이 된다.

〈함정〉

• '선분양·후시공'과 '선시공·후분양'을 뒤바꿔 읽으면 안 된다 — 준공 전에 계약을 맺어 실물을 확인할 수 없는 쪽(선분양·후시공)만 광고 의존성 문제가 생기고, 완공 후 계약을 맺는 선시공·후분양은 현장 확인이 가능해 이 예외가 적용되지 않는다
• 제531조(격지자간 발신주의)를 도달주의로 바꿔 서술하는 함정에 대비해 조문 문구를 정확히 기억해둘 것