〈종합〉

계약해제의 소급효로부터 보호되는 제3자의 범위를 판례 기준으로 가려내는 문제다. 부동산 자체에 물권·대항력을 취득한 자와, 매수인이 갖는 채권(소유권이전등기청구권)만을 취득·압류한 자를 구분하는 것이 핵심이다.

• 각 선지의 제3자가 X주택이라는 '물건' 자체에 등기·점유 등으로 완전한 권리를 취득했는지, 아니면 매수인의 '채권'에만 관여했는지 구분
• 전자(등기된 부동산에 대한 저당권·가압류·가등기·대항요건 임차인)는 보호대상, 후자(이전등기청구권 자체의 압류)는 비보호로 결론

〈정답 ①〉

제548조 단서의 '제3자'는 해제된 계약을 바탕으로 등기·인도 등을 갖춰 완전한 물권이나 대항력을 취득한 자만을 말한다. 소유권이전등기청구권은 아직 채권일 뿐이므로 이를 압류한 자는 완전한 권리를 취득한 것이 아니어서 보호받는 제3자에 해당하지 않는다.

• 제548조 제1항 단서: 해제의 소급효는 제3자의 권리를 해하지 못하되, 그 제3자는 해제 전에 새로운 이해관계를 맺고 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자에 한정
• 소유권이전등기청구권은 채권에 불과하고 그 압류만으로는 X주택에 대한 물권을 취득한 것이 아니므로, 압류채권자는 계약해제로 소멸하는 채권관계의 지위를 그대로 승계할 뿐 보호대상에서 제외

〈오답선지 해설〉

• ② ○ 이미 乙 명의로 소유권이전등기가 된 X주택 자체를 가압류한 것이므로 X주택에 대한 완전한 권리(가압류라는 물적 처분)를 갖춘 제3자로서 보호된다.
• ③ ○ 乙명의 등기가 된 부동산에 저당권을 취득한 자는 등기까지 마쳐 완전한 물권을 취득한 자이므로 해제의 소급효에 대항할 수 있는 제3자다.
• ④ ○ 매매예약에 따라 소유권이전등기청구권보전을 위한 가등기를 마친 자는 부동산에 관한 등기를 갖춘 자로 취급되어 보호되는 제3자에 해당한다.
• ⑤ ○ 주택임대차보호법상 대항요건(주민등록+점유)을 갖춘 임차인은 X주택에 관하여 대항력이라는 완전한 권리를 취득한 자이므로 보호되는 제3자다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 乙의 소유권이전등기청구권을 압류한 자는 계약해제로부터 보호되는 제3자에 해당하지 않는다.

〈함정〉

• 매수인 명의로 이미 등기가 된 부동산 자체에 대한 권리(저당권·가압류·대항력 임차인)는 보호대상이지만, 매수인이 아직 갖고 있는 소유권이전등기청구권이라는 '채권'을 압류·양수한 자는 물권을 취득한 것이 아니므로 비보호라는 점을 혼동하기 쉽다.
• 가등기는 아직 본등기 전이라 완전한 물권이 아니라고 오해하기 쉬우나, 판례상 부동산에 관한 등기를 갖춘 자로 보아 보호되는 제3자에 포함시킨다.