〈종합〉

지상물매수청구권의 행사요건·대상·행사주체·상대방에 관한 판례 법리를 종합적으로 묻는 이론형 문항이다.

• 각 선지를 상대방 적격, 행사주체(건물소유권 보유 여부), 대상 지상물의 범위, 종료 유형별 갱신청구 요부로 분류해 판례 결론과 대조한다

〈정답 ③〉

토지소유자가 아닌 제3자가 임대인으로서 토지를 임대한 경우, 그 임대인은 원칙적으로 매수청구권의 상대방이 될 수 없다.

• 매수청구권의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시 토지소유자인 임대인이다
• 임대인이 처음부터 토지소유자가 아닌 제3자였다면 임차인이 매수청구권을 행사해도 그 임대인에게 소유권 이전을 강제할 수 없어 특별한 사정이 없는 한 상대방이 되지 못한다

〈오답선지 해설〉

• ① ✕ 매수청구권은 임차인이 건물 소유권을 가지고 있어야 행사할 수 있는 권리다. 건물을 타인에게 양도해 소유권을 상실한 임차인은 더 이상 매수청구권을 행사할 수 없다.
• ② ✕ 건물에 저당권(근저당)이 설정되어 있어도 그 사정만으로 매수청구권 행사가 막히는 것은 아니고, 특별한 사정이 없으면 여전히 대상이 된다.
• ④ ✕ 매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시 토지소유자였던 임대인이다. 임차권 소멸 당시 이미 토지소유권을 상실했다면 그에게는 매수청구권을 행사할 수 없다.
• ⑤ ✕ 기간의 정함이 없는 임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 경우에는 갱신청구 절차를 거칠 필요 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다.

〈선지교정〉

• ① ✎ 지상 건물을 타인에게 양도한 임차인은 매수청구권을 행사할 수 없다.
• ② ✎ 임차인은 저당권이 설정된 건물에 대해서도 특별한 사정이 없으면 매수청구권을 행사할 수 있다.
• ④ ✎ 임대인이 임차권 소멸 당시에 이미 토지소유권을 상실하였다면 임차인은 그에게 매수청구권을 행사할 수 없다.
• ⑤ ✎ 기간의 정함이 없는 임대차에서 임대인의 해지통고에 의하여 임차권이 소멸된 경우에도 임차인은 갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다.

〈함정〉

• 해지통고로 인한 임차권 소멸 시에도 기간만료와 마찬가지로 갱신청구를 거쳐야 한다고 착각하기 쉬운데, 해지통고 종료의 경우는 갱신청구 없이 곧바로 매수청구가 가능하다
• 저당권이 설정된 건물, 무허가·미등기 건물도 매수청구 대상이 안 된다고 오인하기 쉬우나 특별한 사정이 없으면 모두 대상이 된다
• 건물 소유권을 넘긴 임차인이 여전히 매수청구권자라고 오인하기 쉬운데, 건물소유권 보유가 행사의 전제이므로 양도하면 행사할 수 없다