甲은 자신의 X주택을 보증금 2억원, 월차임 50만원으로 乙에게 임대하였는데, 乙이 전입신고 후 X주택을 점유·사용하면서 차임을 연체하다가 계약이 종료되었다. 계약 종료 전에 X주택의 소유권이 매매를 원인으로 丙에게 이전되었다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 특별한 사정이 없는 한 丙이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.
- ② 연체차임에 대한 지연손해금의 발생종기는 특별한 사정이 없는 한 X주택이 반환되는 때이다.
- ③ 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았다면 X주택을 반환받을 때 보증금에서 이를 공제할 수 없다. ✔
- ④ X주택을 반환할 때까지 잔존하는 甲의 차임채권은 압류가 되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
- ⑤ X주택을 반환하지 않으면, 특별한 사정이 없는 한 乙은 보증금이 있음을 이유로 연체차임의 지급을 거절할 수 없다.
해설 보기
〈종합〉
대항력 있는 주택임대차에서 소유권이 양도된 경우 양수인의 임대인 지위 승계와 그에 따른 보증금·연체차임 정산 법리를 종합적으로 묻는 문항이다.
- 대항력 갖춘 임차인이 있는 주택 양도 시 양수인이 임대인 지위를 당연승계한다는 원칙(①)을 확인
- 연체차임의 지연손해금 발생종기(②)와 반환 거절 불가(⑤) 등 임대차 종료 후 반환 시까지의 법률관계를 정리
- 연체차임채권의 승계 여부(③)와 잔존 차임채권의 공제·압류 관계(④)를 구분하여 '양수 여부'와 '반환 시 잔존 여부'를 나누어 판단
〈정답 ③〉
양수인이 임대인 지위를 승계하더라도 양도 전에 이미 발생한 연체차임채권은 별도로 양수받지 않는 한 당연히 승계되지 않는다. 그런데 이 사건 연체차임은 계약 종료 전, 즉 소유권이 丙에게 넘어가기 전부터 계속되어 온 차임이므로, 丙이 이를 甲으로부터 따로 양수하지 않았어도 반환할 때 잔존하는 연체차임은 보증금에서 당연히 공제할 수 있다는 것이 판례 법리다.
- 대항력 있는 임차주택이 양도되면 양수인이 임대인 지위를 법률상 당연히 승계하지만(주택임대차보호법 제3조 제4항), 이 승계는 보증금반환의무 등 임대인 지위 전반에 관한 것이고 양도 전에 이미 발생한 연체차임채권 자체가 양수인에게 이전되는 것은 아니다.
- 다만 임대차 종료 후 주택을 반환할 때 보증금에서 공제되는 것은 '반환 시까지 잔존하는 차임 채권'이므로, 양도 전부터 계속된 연체차임이라도 반환 시점까지 정산되지 않고 남아있다면 양수인은 이를 보증금에서 공제할 수 있다.
- 즉 별도의 차임채권 양수가 없어도 반환 시 잔존 연체차임은 당연 공제 대상이 되므로, '공제할 수 없다'는 서술은 틀렸다.
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 대항력을 갖춘 임차인이 있는 주택이 매매로 양도되면 양수인은 임대인의 지위를 법률상 당연히 승계한다 — 주택임대차보호법 제3조 제4항.
- ② ○ 임대차가 종료되어도 임차인이 목적물을 반환하지 않는 동안에는 차임 상당의 부당이득·지연손해가 계속 발생하므로, 연체차임에 대한 지연손해금은 실제로 주택이 반환되는 때까지 발생한다.
- ④ ○ 임대차 종료 후 반환 시까지 잔존하는 차임채권은 보증금과 당연히 상계·공제되는 성질을 가지므로, 그 차임채권이 제3자에 의해 압류되었더라도 보증금에서 당연히 공제된다.
- ⑤ ○ 임차인이 목적물을 반환하지 않고 있는 이상 보증금이 있다는 사정만으로 차임 지급을 거절할 수는 없다. 보증금은 반환 시 정산될 성질일 뿐, 존속 중 차임채무 자체를 소멸시키지 않는다.
〈선지교정〉
- ③ ✎ 丙은 甲의 차임채권을 양수하지 않았더라도 X주택을 반환받을 때 그 시점까지 잔존하는 연체차임을 보증금에서 공제할 수 있다.
〈함정〉
- 연체차임채권이 '양도 전 발생'이라는 사실과 '반환 시까지 잔존'이라는 사실을 혼동하기 쉽다. 양도 전 발생한 연체차임채권 자체는 양수인에게 승계되지 않지만, 반환 시점까지 정산되지 않고 남아있는 차임은 보증금에서 당연 공제되는 별개의 문제다.
- 보증금에서 공제되는 차임채권과 제3자가 압류한 채권을 같은 것으로 보아 압류 시 공제가 불가능하다고 오해하기 쉬운데, 잔존 차임채권은 압류되었더라도 보증금에서 당연 공제된다는 점에 유의해야 한다.