〈종합〉

임차인이 계약갱신요구권(주택임대차보호법 제6조의3)을 행사해 임대차가 갱신된 뒤, 그 갱신기간이 시작되기도 전에 중도해지를 통지한 경우 해지 효력발생 시점(3개월 경과)의 기산점을 정확히 잡아 임대차 종료일을 구하는 계산형 문항이다.

• '갱신요구 통지'라는 문항 서술로 계약갱신요구권(제6조의3) 행사에 의한 갱신임을 확인
• 제6조의3 제4항이 준용하는 제6조의2에 따라 해지통지 후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생함을 적용
• 해지통지가 갱신기간(2024. 3. 11.~) 개시 전에 도달했으므로 3개월의 기산점은 통지 도달일이 아니라 갱신기간이 실제로 시작되는 날(2024. 3. 11.)임을 확인
• 2024. 3. 11.부터 3개월이 지난 2024. 6. 10.을 종료일로 산출

〈정답 ③〉

갱신된 임대차의 기간이 개시되기 전에 해지통지가 도달했더라도, 해지의 효력은 통지가 임대인에게 도달한 날부터 3개월이 지난 때 발생한다는 것이 판례다. 도달일 2024. 1. 30.부터 3개월이 지난 2024. 4. 30.에 임대차가 종료한다.

• 계약갱신요구로 갱신된 임대차에 대해 임차인은 언제든지 해지를 통지할 수 있고, 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다(주택임대차보호법 제6조의3 제4항)
• 판례는 갱신된 임대차의 기간이 개시되기 전에 통지가 도달한 경우에도 3개월의 기산점을 '통지 도달일'로 본다 — 갱신기간 개시일까지 기다렸다 기산하지 않는다
• 따라서 종료일 = 도달일 2024. 1. 30. + 3개월 = 2024. 4. 30.

〈오답선지 해설〉

• ① ― 해지통지 도달일 그 자체를 종료일로 본 값이다. 해지통지는 즉시 효력이 생기는 것이 아니라 도달 후 3개월이 지나야 효력이 발생하므로 이 날짜에 종료되지 않는다.
• ② ― 해지통지 효력발생을 기다리지 않고 원래 갱신기간 만료일(2024. 3. 10.)을 그대로 종료일로 본 값이다. 갱신기간 중이라도 임차인의 해지통지로 3개월 후 조기 종료가 가능하므로 이 날짜에 그대로 종료되는 것은 아니다.
• ④ ― 갱신된 기간이 개시되는 날(2024. 3. 11.)부터 3개월을 기산하면 나오는 값이다. 판례는 통지 도달일부터 기산하므로 틀린 계산이다.
• ⑤ ― 갱신요구권 행사로 갱신된 기간을 만료일까지(2년) 그대로 채운 것으로 본 값이다. 임차인이 해지통지로 3개월 후 조기 종료를 시킬 수 있음을 반영하지 않은 값이다.

〈함정〉

• 묵시적 갱신과 계약갱신요구권 행사에 의한 갱신을 혼동하기 쉬운데, 문항에서 '갱신요구 통지'라고 명시했으므로 후자다. 어느 쪽이든 해지에는 제6조의2가 준용되어 3개월 경과 원칙이 적용된다는 점은 같다.
• 해지통지가 갱신기간 개시 전에 도달한 경우 3개월의 기산점을 통지 도달일로 잡으면 2024. 4. 30.이라는 그럴듯한 오답이 나온다. 갱신기간이 아직 시작되지 않은 상태에서는 그 효력이 갱신기간 개시일부터 계산되므로 기산점을 갱신기간 개시일로 잡아야 2024. 6. 10.이 나온다.