甲은 乙에게 무이자로 빌려준 1억원을 담보하기 위해, 丙명의의 저당권(피담보채권 5,000만원)이 설정된 乙소유의 X건물(시가 2억원)에 관하여 담보가등기를 마쳤고, 乙은 변제기가 도래한 甲에 대한 차용금을 지급하지 않고 있다. 다음 설명 중 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 甲이 귀속정산절차에 따라 적법하게 X건물의 소유권을 취득하면 丙의 저당권은 소멸한다. ✔
- ② 甲이 乙에게 청산금을 지급하지 않고 자신의 명의로 본등기를 마친 경우, 그 등기는 무효이다.
- ③ 甲의 청산금지급채무와 乙의 가등기에 기한 본등기 및 X건물 인도채무는 동시이행관계에 있다.
- ④ 경매절차에서 丁이 X건물의 소유권을 취득하면 특별한 사정이 없는 한 甲의 가등기담보권은 소멸한다.
- ⑤ 만약 청산금이 없는 경우, 적법하게 실행통지를 하여 2개월의 청산기간이 지나면 청산절차의 종료와 함께 X건물에 대한 사용·수익권은 甲에게 귀속된다.
해설 보기
〈종합〉
가등기담보의 실행절차(귀속정산·경매)와 그 법률효과를 사례에 적용해 옳은 것을 골라내는 문제다. 담보가등기가 저당권과 무엇이 다른지, 청산절차를 거치지 않은 본등기의 효력, 경매로 소멸하는 권리의 범위를 정확히 아는지를 묻는다.
- 귀속정산으로 소유권 취득 시 선순위저당권의 존속 여부를 제4조 청산금 산정방식(선순위채권액 포함)과 연결해 검토한다
- 청산금 미지급 본등기·청산기간 미경과 본등기의 효력을 제4조 제2항으로 확인한다
- 동시이행관계는 제4조 제3항을 근거로 판별한다
- 경매(강제·담보권실행 불문)로 제3자가 소유권을 취득하면 가등기담보권이 소멸한다는 원칙을 적용한다
〈정답 ①〉
甲이 귀속정산으로 X건물의 소유권을 취득해도 丙의 선순위저당권은 소멸하지 않고 그대로 존속한다.
- 귀속정산은 매매와 비슷한 사법상 이전이지 경매가 아니므로 부동산에 붙어 있던 선순위저당권은 그대로 남는다
- 제4조 제1항이 선순위담보권의 채권액을 청산금 계산에서 공제 대상으로 포함시키는 이유가 바로 이것 — 甲은 丙의 저당권을 인수하는 셈이므로 그 채권액만큼 청산금에서 빼주는 것
- 丙의 저당권이 소멸하는 경우는 경매(강제경매·저당권실행경매 등)로 제3자가 소유권을 취득할 때이지, 채권자 甲이 사적으로 본등기를 마치는 귀속정산 상황이 아니다
〈오답선지 해설〉
- ② ○ 제4조 제2항에 따라 채권자는 청산기간이 지난 후 청산금을 지급한 때에 비로소 소유권을 취득한다. 청산금을 지급하지 않고 마친 본등기는 이 요건을 갖추지 못한 것이어서 무효다.
- ③ ○ 제4조 제3항이 청산금지급채무와 소유권이전등기 및 인도채무의 이행관계에 민법 제536조 동시이행항변권을 준용하도록 명시하고 있다.
- ④ ○ 경매절차에서 제3자 丁이 소유권을 취득하면 그 부동산에 있던 담보가등기권리는 매각으로 소멸한다. 채권자 甲은 매각대금에서 우선변제를 받는 것으로 만족해야 하고 가등기담보권 자체는 더 이상 존속하지 않는다.
- ⑤ ○ 청산금이 없는 경우에도 그 뜻의 실행통지는 필요하고, 통지 도달일부터 2개월의 청산기간이 지나면 청산절차가 종료된 것으로 보아 그때부터 건물의 사용·수익권이 채권자에게 넘어간다.
〈선지교정〉
- ① ✎ 甲이 귀속정산절차에 따라 적법하게 X건물의 소유권을 취득하더라도 丙의 저당권은 소멸하지 않고 그대로 존속한다.
〈함정〉
- 귀속정산으로 채권자가 소유권을 취득하는 것을 경매로 인한 소유권취득과 혼동해 선순위저당권까지 소멸한다고 착각하기 쉽다 — 소멸은 경매(제3자 경락) 시에만 일어난다
- 청산금 미지급·청산기간 미경과 본등기를 '일단 등기됐으니 유효하되 취소할 수 있다'는 식으로 착각하지 말 것 — 처음부터 무효다