甲이 乙로부터 乙 소유의 X건물에 대하여 전세권을 설정받은 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 甲이 X건물을 전세권설정계약으로 정한 용법에 따라 사용하지 않더라도 이를 이유로 乙은 전세권소멸을 청구할 수 없다. ✔
- ② X건물의 소유를 목적으로 지상권을 취득한 乙은 특별한 사정이 없는 한 甲의 동의 없이 그 지상권을 소멸시킬 수 없다.
- ③ 甲은 전세권이 존속하는 동안에는 특별한 사정이 없는 한 전세권을 존속시키면서 전세금반환채권만을 확정적으로 양도할 수 없다.
- ④ 乙이 전세권 존속 중에 丙에게 X건물을 양도한 경우, 丙은 전세권의 존속기간 만료 시 甲에게 전세금반환의무를 진다.
- ⑤ 전세권이 소멸한 경우, 乙은 甲으로부터 X건물의 인도 및 전세권 말소등기에 필요한 서류의 교부를 받는 동시에 전세금을 반환하여야 한다.
해설 보기
〈종합〉
전세권의 용익물권성·담보물권성이 함께 작용하는 여러 국면(용법위반 소멸청구, 지상권에 대한 효력, 전세금반환채권의 처분, 소유권 양도 시 반환의무, 소멸 시 동시이행)을 종합적으로 묻는 문항이다.
- 각 선지를 전세권 관련 개별 조문·판례 법리에 대응시켜 대조한다
- 제311조의 소멸청구 요건(용법위반+설정자의 청구)과 자동소멸 여부를 구분한다
- 전세금반환채권의 처분 가능 시점(존속 중/소멸 후)을 구분해 판단한다
〈정답 ①〉
전세권자가 정해진 용법을 어겨 사용·수익하면 전세권이 저절로 없어지는 게 아니라, 설정자가 소멸을 '청구'해야 소멸한다.
- 제311조 제1항은 용법위반 시 전세권설정자에게 소멸청구권을 부여할 뿐, 용법위반 자체로 전세권이 당연소멸하는 것은 아니다
- 즉 乙이 소멸청구권을 행사하지 않으면 전세권은 그대로 존속하므로, '乙은 전세권소멸을 청구할 수 없다'는 서술은 조문과 반대다
- 제311조 제2항에 따라 소멸청구와 별개로 乙은 원상회복이나 손해배상도 청구할 수 있다
〈오답선지 해설〉
- ② ○ 건물전세권의 효력은 그 건물의 소유를 위한 토지 지상권에도 미친다. 지상권자인 乙은 전세권자 甲의 동의 없이는 그 지상권을 소멸시키지 못한다 — 지상권이 없어지면 건물전세권의 존립기반이 흔들리기 때문이다.
- ③ ○ 전세권이 존속하는 동안에는 전세금반환채권이 전세권의 용익물권적 권능과 결합되어 있어, 전세권을 그대로 두면서 반환채권만 따로 확정적으로 떼어 양도할 수는 없다. 전세권 소멸 후에야 순수한 반환채권으로서 양도가 가능해진다.
- ④ ○ 전세권이 존속하는 중에 목적물 소유권이 丙에게 넘어가면, 전세권설정자로서의 지위와 그에 따른 전세금반환의무도 소유권과 함께 丙에게 이전된다. 따라서 존속기간이 만료되면 丙이 甲에게 전세금을 반환할 의무를 진다.
- ⑤ ○ 제317조에 따라 전세권 소멸 시 설정자의 전세금 반환과 전세권자의 목적물 인도·말소등기 서류 교부는 동시이행 관계에 있다. 어느 한쪽이 먼저 이행해야 하는 것이 아니라 서로 맞바꾸어 이행하면 된다.
〈선지교정〉
- ① ✎ 甲이 X건물을 전세권설정계약으로 정한 용법에 따라 사용하지 않으면 乙은 전세권소멸을 청구할 수 있다.
〈함정〉
- 제311조를 '용법위반 시 전세권 당연소멸'로 오해하면 ①을 옳은 서술로 착각한다 — 실제로는 설정자의 소멸청구가 있어야 소멸한다는 점을 확인해야 한다
- 전세금반환채권의 확정적 양도가 '존속 중'인지 '소멸 후'인지에 따라 가능 여부가 갈린다는 점을 구분하지 않으면 ③을 헷갈릴 수 있다