부동산 매매계약이 합의해제된 경우에 관한 설명으로 틀린 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
- ① 매매계약에 기해 이전된 소유권은 등기 없이도 당연히 복귀한다.
- ② 당사자는 특별한 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상을 청구할 수 없다.
- ③ 계약의 해제로 제3자의 권리를 해할 수 없다고 규정한 민법 제548조 제1항은 합의해제에 유추적용된다.
- ④ 합의해제를 무효화시키고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정은 원칙적으로 당사자 사이에서도 그 효력이 없다. ✔
- ⑤ 합의해제를 위한 묵시적 의사표시는 당사자 쌍방에게 계약실현의 의사가 없거나 계약포기의 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르러야 한다.
해설 보기
〈종합〉
합의해제의 효과를 법정해제와 대비하여 옳게 아는지 묻는 문제로, 손해배상·소유권복귀·제3자보호·부활약정 등 핵심 효과를 종합적으로 점검한다.
- 각 선지를 법정해제와 비교되는 합의해제의 개별 효과(소유권 복귀, 손해배상 청구 가부, 제3자 보호, 부활약정 효력, 묵시적 성립요건)로 나누어 검토
- 합의해제도 소급효를 갖는 별도 계약이라는 점에서 소유권 복귀·제3자 보호는 법정해제와 같고, 채무불이행을 전제로 하지 않으므로 손해배상 청구는 원칙적으로 불가하다는 원리로 ①②③⑤을 옳다고 판단
- 부활약정에 관한 ④는 '당사자 사이에서도 효력이 없다'는 서술이 원칙과 반대이므로 틀린 선지로 확정
〈정답 ④〉
합의해제를 무효화하고 원래 매매계약을 부활시키는 약정은 당사자 사이에서는 원칙적으로 유효하다. 이를 '효력이 없다'고 한 서술이 틀렸다.
- 합의해제도 사적 자치에 따른 별도의 계약이므로 이를 다시 해제(무효화)하고 원계약을 살리는 재합의도 당사자 간에는 가능함
- 이러한 부활약정은 제3자와의 관계에서는 별론이나, 적어도 당사자 사이에서는 원칙적으로 효력을 가짐(note-1582)
〈오답선지 해설〉
- ① ○ 합의해제로 계약이 소급적으로 소멸하면 이전되었던 소유권은 등기를 다시 갖출 필요 없이 매도인에게 당연히 복귀한다. 법정해제와 마찬가지다.
- ② ○ 합의해제는 채무불이행을 요건으로 하지 않는 별도의 계약이므로, 다른 특약이 없다면 채무불이행을 전제로 한 손해배상 청구권 자체가 발생하지 않는다.
- ③ ○ 합의해제도 소급효로 계약관계를 소멸시키는 점에서 법정해제와 다르지 않으므로, 제3자의 권리를 해하지 못한다는 제548조 제1항 단서가 유추적용된다.
- ⑤ ○ 묵시적 합의해제는 명시적 청약·승낙이 없어도 인정되지만, 당사자 쌍방에게 계약을 이행할 의사가 더 이상 없거나 계약을 그만두려는 의사가 있다고 볼 만한 정도에 이르러야 한다.
〈선지교정〉
- ④ ✎ 합의해제를 무효화시키고 해제된 매매계약을 부활시키는 약정은 원칙적으로 당사자 사이에서는 그 효력이 있다.
〈함정〉
- 합의해제 효과에서 '손해배상 불가·이자 가산 불요'와 법정해제 효과를 뒤섞어 반대로 서술하는 함정 — 이 문항에서는 다루지 않았으나 인접 논점이므로 구별 필요
- 부활약정을 '효력 없다'로 단정하면 오답 — 당사자 사이에서는 원칙적으로 유효하다는 점이 핵심 함정