〈종합〉

기간을 정하지 않은 토지임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 사안을 소재로, 지상물매수청구권의 행사요건·대상·배제약정 효력을 종합적으로 묻는 문항이다.

• 종료 원인(해지통고 vs 기간만료)에 따라 갱신청구 절차가 필요한지 구분한다
• 매수청구 대상이 되는 건물의 범위에서 허가 여부는 무관함을 확인한다
• 매수청구권 배제 특약은 제652조 강행규정 위반으로 무효가 되는 원칙을 적용한다

〈정답 ②〉

임대차 종료 전에 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물을 철거하기로 한 약정은 임차인에게 불리한 특약이라 원칙적으로 무효다.

• 제643조·제283조가 인정하는 지상물매수청구권은 제652조 강행규정이 보호하는 임차인의 권리
• 이를 사전에 배제·제한하는 철거약정은 임차인에게 불리한 약정 → 특별한 사정이 없으면 무효
• 건물을 없애기로 한 약정은 실질적으로 매수청구권 행사 기회를 박탈하는 것이어서 강행규정 위반

〈오답선지 해설〉

• ㄱ ✕ 매수청구권의 대상은 건물이 적법한 허가를 받았는지와 무관하다. 무허가·미등기 건물이라도 특별한 사정이 없으면 매수청구의 대상이 된다.
• ㄴ ✕ 갱신청구는 기간만료로 종료되는 경우에 요구되는 절차다. 이 사안처럼 기간을 정하지 않은 임대차가 임대인의 해지통고로 종료된 경우에는 갱신청구 절차 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다.

〈선지교정〉

• ㄱ ✎ Y건물이 무허가건물이더라도 원칙적으로 지상물매수청구의 대상이 될 수 있다.
• ㄴ ✎ 甲은 계약갱신청구를 거치지 않고도 곧바로 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

〈함정〉

• 기간만료 시의 갱신청구 요건을 해지통고로 종료된 사안에도 그대로 적용하려는 실수 — 해지통고 종료 시엔 갱신청구 없이 즉시 매수청구 가능하다는 점을 구분해야 한다.
• 건물의 무허가·미등기 여부를 매수청구권 배제 사유로 오해하는 함정 — 적법한 건축허가 여부는 매수청구 대상성과 무관하다.