0시작하기 전에 — 용어 5가지

0시작하기 전에 — 용어 5가지

이 단원의 조문은 짧지만 그 안에 비슷한 이름의 수치가 여러 개 들어 있습니다. 개별 제도로 들어가기 전에 5가지를 확인합니다.

0-1이 편에서 「법」은 주택법입니다

부동산공법은 6개 법률로 이루어져 있습니다. 이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 주택법을 말합니다. 같은 방식으로 「영」은 주택법 시행령, 「규칙」은 주택법 시행규칙을 가리킵니다. 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.

이 단원 9문항의 발문이 전부 「주택법령상」으로 시작합니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로 시행령과 시행규칙까지 묻습니다. 실제로 이 단원 9문항이 근거로 든 조문을 세어 보면 인용 36건 중 17건이 시행령과 시행규칙입니다. 수치를 정한 것이 법률이 아니라 시행령이기 때문입니다.

9문항 중 6문항의 발문에 「단, 조례는 고려하지 않음」이 붙어 있습니다(2014-107 · 2015-110 · 2017-65 · 2020-66 · 2022-70 · 2023-71). 이 단원에는 조례로 달라질 수 있는 수치가 있고, 그 단서는 「조례로 달라질 수 있지만 이 문제에서는 법과 시행령이 정한 기준으로 판단하라」는 뜻입니다.

0-2리모델링은 3가지 행위입니다

주택법이 「리모델링」이라 부르는 것이 무엇인지는 정의 조항에 있습니다.

세 목이 각각 다른 행위입니다.

「대수선」의 뜻은 주택법이 아니라 건축법이 정합니다. 건축법 제2조 제1항 제9호가 「건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것」이라 하고, 그 규모는 건축법 시행령이 정합니다. 규모의 기준은 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 다룹니다.

다목은 나목 위에 얹혀 있습니다. 세대수를 늘리려면 먼저 나목의 증축이 되어야 하고, 늘릴 수 있는 세대수는 「나목의 증축 가능 면적을 합산한 면적의 범위」와 「기존 세대수의 15% 이내」라는 두 한도를 동시에 넘지 못합니다. 그리고 다목 단서가 위로 올려 증축하는 것을 따로 떼어 「수직증축형 리모델링」이라 이름 붙이고 요건 2가지를 더 붙였습니다.

0-3건축법도 「리모델링」을 정의하는데 내용이 다릅니다

두 법의 정의를 나란히 놓으면 다른 곳이 두 군데입니다.

주택법의 리모델링에 「개축」은 들어가지 않습니다. 개축은 기존 건축물을 헐고 그 범위 안에서 다시 짓는 것이어서, 낡은 공동주택을 고쳐 쓰자는 주택법 제4장의 목적과 맞지 않습니다. 이 단원의 문항은 전부 「주택법령상」으로 시작하므로 주택법의 정의로 판단합니다.

0-4리모델링을 하는 사람이 5가지입니다

리모델링을 누가 하는가에 따라 요구되는 동의가 달라지므로, 먼저 이름을 확인합니다.

「입주자」의 뜻이 조문에 따라 다릅니다. 제27호가 가목과 나목으로 나누어, 주택을 공급하는 조문들(제8조·제54조·제64조 등)에서는 주택을 공급받는 자를, 제66조에서는 주택의 소유자를 가리킨다고 정합니다. 리모델링은 이미 지어진 집을 고치는 것이므로 공급받을 사람이 아니라 소유자가 주체입니다. 같은 내용을 제20단원 「주택의 공급」에서도 확인할 수 있습니다.

0-5구분소유자는 사람 수이고 의결권은 면적입니다

이 단원의 비율은 언제나 「구분소유자와 의결권의 각」이라는 형태로 나옵니다. 두 축을 함께 넘어야 한다는 뜻이므로 각각이 무엇을 세는지 알아야 합니다. 주택법 제11조 제3항이 괄호로 그 뜻을 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 넘기고 있습니다.

「구분소유권」은 한 건물 안에서 구조상·이용상 독립된 부분을 따로 소유하는 권리이고, 그 부분을 전유부분이라 합니다. 아파트 한 채 한 채가 전유부분이고 그 소유자가 구분소유자입니다.

그래서 「각 3분의 2 이상」은 사람 수로도 3분의 2, 면적으로도 3분의 2를 채우라는 요구입니다. 큰 집 몇 채의 소유자만 찬성해도 안 되고, 작은 집 여럿의 소유자만 찬성해도 안 됩니다.