0시작하기 전에 — 용어 10개
이 단원이 다루는 개념의 근거는 민법·건축법·주택법에 흩어져 있습니다. 그 법이 쓰는 용어를 모르는 채로 읽으면 정의를 통째로 외우는 공부가 되어 버립니다. 이 단원 전체에서 되풀이해 쓰이는 용어를 먼저 정리합니다.
0-1물건 · 부동산 · 동산
부동산이 무엇인지는 민법이 정하고 있고, 그 앞에 물건의 정의가 먼저 놓여 있습니다.
세 가지를 알 수 있습니다.
- 법이 다루는 물건은 눈에 보이고 만질 수 있는 것(유체물)에, 전기처럼 사람이 관리할 수 있는 자연력을 더한 것입니다.
- 그 물건 가운데 토지와 그 정착물만이 부동산입니다.
- 동산은 따로 정의되지 않습니다. 부동산이 아닌 물건이 모두 동산입니다.
부동산과 동산을 나누는 이 두 항이 이 단원의 출발점입니다. 정착물이 무엇인지, 부동산이 아닌데도 부동산처럼 다루어지는 물건이 무엇인지에 대해 2절(부동산의 개념)에서 살펴볼 예정입니다.
0-2공시 — 권리관계를 누구나 확인할 수 있게 하는 방법
땅이나 건물의 소유자가 누구인지는 물건을 눈으로 본다고 알 수 없습니다. 그래서 법은 권리관계를 장부에 적거나 눈에 보이는 표시로 나타내어 누구나 확인할 수 있게 하는데, 이것을 공시(公示)라고 합니다. 이 단원에 나오는 공시의 방법은 세 가지입니다.
| 공시방법 | 어떻게 하나 | 무엇에 쓰나 |
|---|---|---|
| 등기(登記) | 국가가 관리하는 등기부에 권리관계를 기록한다 | 토지 · 건물 · 일정 규모 이상의 선박 · 입목 |
| 등록(登錄) | 등기부가 아닌 별도의 등록원부에 기록한다 | 자동차 · 항공기 · 건설기계 |
| 명인방법(明認方法) | 나무껍질을 깎아 소유자 이름을 써 두는 것처럼, 누가 소유자인지 알아볼 수 있도록 물건에 직접 표시한다 | 수목 |
등기가 부동산의 공시방법이라는 것은 민법이 그 효력까지 정해 두었습니다.
등기와 등록은 이름이 비슷하지만 같은 것이 아닙니다.
0-3부합 — 남의 땅에 붙은 물건은 누구 것인가
땅에 나무를 심으면 그 나무는 누구의 것이 될까요. 민법은 원칙과 예외를 한 조문에 담았습니다.
부합(附合)은 어떤 물건이 부동산에 붙어서 떼어 내기 어려운 하나가 되는 것을 말합니다. 부합하면 그 물건은 땅 주인의 것이 됩니다. 다만 단서가 하나 붙어 있습니다 — 권원에 의하여 부속된 것은 그렇지 않습니다.
권원(權原)이란 남의 부동산에 물건을 붙여 둘 수 있게 해 주는 법률상의 자격입니다. 예를 들어 지상권이 그런 자격입니다.
이 단서가 2절에서 「권원에 의하여 타인의 토지에서 재배되는 농작물」이 땅과 별개의 물건으로 취급되는 이유가 됩니다.
0-4사법상 권리와 공법상 제한
사법 또는 공법에 의해 토지를 사용하는 데 제약이 생길 수 있습니다.
- 사법(私法) — 개인과 개인 사이의 관계를 정한 법입니다. 민법이 여기에 해당합니다. 지상권·전세권·임차권처럼 남의 토지를 쓸 수 있게 하는 권리가 사법상의 권리입니다.
- 공법(公法) — 국가나 지방자치단체가 공익을 위해 국민을 규율하는 법입니다. 건축법과 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 여기에 해당합니다. 건폐율·용적률과 같이 건축물을 어디까지 지을 수 있는지 등을 정한 것이 공법상의 제한입니다.
공법상의 제한은 어느 토지든 받습니다. 도시 안의 땅이면 용도지역이 정해져 있고 건폐율이 걸려 있습니다. 반면 사법상의 권리는 그 토지에 설정되어 있을 수도, 없을 수도 있습니다. 3절에서 볼 나지의 정의가 사법상의 권리만 이야기하는 것은 이 때문입니다.
0-5지적공부 · 필지 · 지번 · 지목
토지는 국가가 장부에 적어 관리합니다. 그 장부와 단위의 이름을 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」이 정의하고 있습니다.
땅에 번호(지번)를 붙여 한 덩어리씩 끊어 놓은 단위가 필지이고, 그 필지가 무슨 용도의 땅인지를 종류로 적어 둔 것이 지목이며, 이것들을 적어 두는 장부가 지적공부입니다. 지적공부의 종류와 지목 28종류의 세부 기준은 부동산공시법령 및 부동산세법 제1단원 「토지의 등록」에서 다룹니다. 이 단원에서는 위 네 가지 용어의 뜻만 기억하시면 됩니다.
0-6건폐율과 용적률
땅을 샀다고 해서 그 땅을 마음대로 다 채워 지을 수 있는 것은 아닙니다. 건축법이 두 가지 비율로 상한을 정해 두었습니다.
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 땅을 얼마나 덮을 수 있는가 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 층을 합쳐 얼마나 지을 수 있는가
두 비율에 쓰이는 면적의 이름이 서로 다릅니다. 그 면적들을 §0-8에서 정리합니다. 건폐율 제한 때문에 필지 안에 건물을 짓지 못하고 남는 땅이 생기는데, 3절의 공지가 바로 그 땅입니다.
0-7구분소유
아파트 302호를 「샀다」고 말할 때, 산 것은 아파트 한 동이 아니라 그 동의 한 부분입니다. 한 동의 건물을 여러 개로 나누어 각각을 따로 소유하는 것을 구분소유라고 합니다.
구분소유가 되려면 구조상 구분되어 있고, 그 부분만으로 독립한 건물처럼 쓸 수 있어야 합니다. 각 세대가 자기 현관과 자기 취사시설을 갖추고 있으면 이 요건에 가까워집니다.
구분소유가 되는지 여부는 4절에서 단독주택과 공동주택을 나누는 기준이 됩니다.
0-8네 가지 면적 — 대지면적 · 건축면적 · 바닥면적 · 연면적
이름이 비슷한 면적이 네 가지 나옵니다. 산정 방법은 건축법 시행령이 한 조문에 모아 두었습니다.
「수평투영면적」은 위에서 내려다보았을 때 그 도형이 차지하는 넓이를 말합니다. 네 가지를 정리하면 다음과 같습니다.
| 면적 | 무엇의 넓이인가 |
|---|---|
| 대지면적 | 건물이 서 있는 땅의 넓이 |
| 건축면적 | 건물을 위에서 내려다보았을 때 땅을 덮고 있는 넓이 |
| 바닥면적 | 건물의 한 층의 넓이 |
| 연면적 | 바닥면적을 모든 층에 걸쳐 합한 넓이 |
4절의 주택 종류를 정한 조문은 이 가운데 바닥면적을 씁니다. 조문의 문구는 「주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계」이고 부설 주차장 면적은 빼므로, 그 동을 전부 주택으로 쓰고 부설 주차장이 없을 때에만 연면적과 값이 같아집니다. 조문이 쓴 용어는 바닥면적입니다. 2024년에 이 용어를 바로 물었습니다.
0-9택지지역 · 농지지역 · 임지지역
땅은 쓰임에 따라 비슷한 것끼리 모여 있습니다. 주거·상업·공업용으로 쓰이는 땅이 모인 곳을 택지지역, 농사에 쓰이는 땅이 모인 곳을 농지지역, 산림으로 쓰이는 땅이 모인 곳을 임지지역(산지지역)이라고 부릅니다.
여기서 택지지역은 다시 주거지역·상업지역·공업지역으로 나뉜다는 점을 기억해 두십시오. 3절에서 후보지와 이행지를 구분할 때, 이 지역 구분이 중요하게 다뤄집니다.
0-10최유효이용
토지 한 필지를 두고도 쓰는 방법은 여러 가지입니다. 그중 법이 허용하는 범위에서 그 토지가 가장 높은 가치를 낳도록 쓰는 방법을 최유효이용(最有效利用)이라고 합니다.
이 단원에서 최유효이용은 두 군데에서 언급됩니다. 1절에서는 부동산을 가진 사람이 무엇을 기준으로 판단해야 하는지를 정한 소유활동의 지도원리로, 3절에서는 나지와 건부지의 가격을 비교하는 기준으로 나옵니다. 두 군데 모두 시험에 출제되었습니다.