0시작하기 전에

0시작하기 전에

이 단원은 공인중개사법이 아닌 법으로 되어 있습니다. 1절부터 3절까지의 용어는 「민사집행법」과 「민사집행규칙」의 것이고, 4절과 5절의 용어는 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」의 것입니다. 공인중개사법이 정하는 것은 제14조 제2항과 제3항 두 개 항뿐입니다.

0-1이 단원이 다루는 것 — 그리고 이웃 단원이 다루는 것

같은 조문을 여러 단원이 나누어 다루므로, 어느 물음이 어느 단원의 것인지 먼저 정리합니다.

이 단원의 제재는 공인중개사법의 제재가 아닙니다. 4절과 5절에서 보는 등록취소·업무정지는 지방법원장이 대법원규칙에 따라 하는 것이고, 제13단원 「지도·감독과 행정처분」에서 배운 등록관청·시·도지사의 처분과는 근거도 처분권자도 다릅니다. 두 제도가 서로를 조건으로 삼는 곳이 있어서 §4-8의 표가 두 제도를 나란히 보여 줍니다.

주택임대차는 이 단원의 몫이 아닙니다. 2019-37은 임차인 乙의 대항력이 언제 생기는지를 계산해 근저당권자와의 순위를 가리는 문항인데, 그 계산은 제21단원 「개별적 중개실무」 1절이 이미 다루었습니다. 이 단원 2절은 같은 문항에서 경매로 임차권이 소멸하는가만 봅니다.

0-2경매 — 법원이 부동산을 팔아 빚을 갚아 주는 절차

경매란 채권자가 받을 돈을 받지 못했을 때 법원이 채무자의 부동산을 강제로 팔아 그 대금으로 채권자에게 돈을 나누어 주는 절차를 말합니다. 근거 법률은 「민사집행법」입니다.

경매는 왜 파는가에 따라 2가지로 나뉩니다.

• 둘의 절차는 거의 같습니다. 민사집행법 제268조가 담보권 실행을 위한 경매에 강제경매의 규정을 준용하기 때문입니다. 이 단원의 1절부터 3절까지는 두 경매에 모두 해당하는 내용입니다.
• 기출은 두 이름을 섞어 씁니다. 2024-30은 「강제경매」, 2019-33은 「담보권 실행을 위한 경매절차」라고 적었지만, 두 문항이 물은 조문은 두 경매에 모두 적용됩니다.
• 「임의경매」라는 이름은 법에 없습니다. 민사집행법은 「담보권 실행을 위한 경매」라고 적습니다. 「임의경매」는 실무에서 강제경매와 대비해 부르는 이름입니다.

0-3경매에 등장하는 사람 6종 — 이름부터 정확히

민사집행법은 경매에 관여하는 사람을 정확한 이름으로 부릅니다. 이름 하나를 바꾸면 그 선지가 틀린 선지가 되므로 여기서 먼저 정리합니다.

집행법원과 집행관을 구별해야 합니다. 매수신청의 보증은 집행관에게 내고(민사집행법 제113조), 차순위매수신고도 집행관에게 합니다(제114조 제1항). 반면 매각을 허가할지 정하고 대금지급기한을 통지하는 것은 집행법원입니다(제142조 제1항).

매수인 쪽의 이름은 단계마다 달라집니다. 이것도 그대로 출제됩니다.

(1) 매수신청인 — 입찰에 참여하려고 보증을 낸 사람
(2) 매수신고인 — 입찰표를 내어 가격을 신고한 사람
(3) 최고가매수신고인 — 그중 가장 높은 가격을 신고한 사람
    차순위매수신고인 — 최고가매수신고인이 대금을 내지 않으면 자기가 사겠다고 신고한 사람
(4) 매수인 — 매각허가결정을 받은 사람
(5) 소유자 — 매각대금을 다 낸 때 소유권을 취득한다

0-4매각·매각기일·매각결정기일 — 「매각」이 붙은 용어 4가지

매각이란 경매에서 부동산을 파는 것을 말합니다. 민사집행법은 「경락」이라는 옛 용어를 쓰지 않고 「매각」으로 통일했습니다. 이 용어에 붙는 말이 여럿이고 서로 다른 것을 가리킵니다.

• 최저매각가격은 이 단원에서 가장 자주 쓰이는 수의 기준입니다. 매수신청의 보증금액이 이 가격의 10분의 1이기 때문입니다(민사집행규칙 제63조 제1항).
• 대금지급「기일」이라는 용어는 현행법에 없습니다. 옛 민사소송법에는 있었으나 민사집행법이 「대금지급기한」으로 바꾸었습니다. 2015-37 ②가 「대금지급기일」로 나와 틀린 선지가 되었습니다.

기출 원문에 「경락인」이 나오면 「매수인」으로 읽으십시오. 2절에서 인용하는 판례 하나가 옛 용어를 쓰고 있습니다.

0-5매수신청대리 — 남을 대신해서 입찰하는 일

매수신청대리란 경매에 참여하려는 사람에게서 위임을 받아 그 사람을 대신해 매수신청을 하는 일을 말합니다. 근거는 공인중개사법 제14조입니다.

이 두 항이 이 단원의 4절과 5절을 통째로 불러옵니다. 제3항이 요건을 대법원규칙에 넘겼기 때문입니다. 그 대법원규칙이 「공인중개사의 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙」입니다.

• 이 규칙은 국토교통부령이 아닙니다. 대법원이 정한 규칙이고, 감독하는 곳도 국토교통부나 등록관청이 아니라 법원입니다.
• 이 단원에서 「규칙」이라고만 적은 곳은 이 대법원규칙을 가리킵니다. 민사집행규칙과 공인중개사법 시행규칙은 이름을 다 적습니다.
• 제2항이 허용한 4가지 업무를 제3항이 전부 등록 대상으로 삼은 것이 아닙니다. 제3항이 등록을 요구하는 것은 「민사집행법」에 의한 경매대상 부동산의 매수신청·입찰신청의 대리 하나뿐입니다. 권리분석과 취득의 알선, 그리고 공매의 입찰신청대리는 등록 없이 할 수 있습니다. 이 경계가 §0-6이고 4절의 첫 소절입니다.
• 겸업의 범위 자체는 제7단원 「휴업·폐업·겸업」에서 배웠습니다. 이 단원은 제3항이 넘긴 대법원규칙의 내용만 봅니다.

0-6경매와 공매 — 파는 사람이 다릅니다

공매란 국가나 지방자치단체가 세금을 못 받았을 때 압류한 재산을 팔아 그 대금으로 세금을 걷는 절차를 말합니다. 근거는 「국세징수법」입니다.

경매와 공매는 부동산을 강제로 팔아 돈을 나눈다는 점에서 닮았지만, 파는 사람과 근거 법률이 다릅니다.

• 마지막 행이 이 표의 결론입니다. 공인중개사법 제14조 제3항이 등록을 요구한 것은 「민사집행법」에 의한 경매뿐이고, 규칙도 제1조가 밝힌 대로 법이 위임한 그 범위 안에서만 적용됩니다.
• 2024-7 ㄴ이 이것을 물었습니다. 「「국세징수법」에 의한 공매대상 부동산의 입찰신청의 대리」를 법원에 등록해야 하는 것에 넣어 놓았고, 그것이 틀린 보기였습니다.
• 공매를 직접 물은 문항은 13개년에 없습니다. 공매에서는 위 표의 마지막 행만 확실히 기억해 두시면 됩니다.

0-7甲·乙·丙·丁 — 읽는 법

기출은 사람을 한자 기호로 부릅니다. 갑·을·병·정으로 읽으시면 됩니다.

0-8판례의 사건번호는 외우지 않습니다

이 책에 나오는 사건번호(예: 95다8713)는 근거를 밝히려고 적은 것이고, 외울 필요는 없습니다. 시험은 판례의 결론을 묻지 사건번호를 묻지 않습니다. 13개년 26문항의 발문과 선지에 사건번호가 나온 적은 한 번도 없습니다.