1부동산 경매의 절차

1부동산 경매의 절차

§0에서 경매가 무엇이고 누가 등장하는지를 확인했습니다. 이 절에서는 그 절차가 어떤 순서로 진행되는지를 봅니다. 4절과 5절에서 배울 매수신청대리인은 이 절차의 한가운데 있는 「매수신청」을 대신하는 사람이므로, 절차를 모르면 대리인의 권한도 알 수 없습니다.

1-1경매 절차 — 무엇이 어떤 순서로 일어나는가

경매는 아래 순서로 진행됩니다. 각 단계의 근거 조문을 함께 적었습니다.

 (1) 경매신청 — 채권자가 법원에 신청한다
 (2) 경매개시결정 — 법원이 결정하면서 동시에 압류를 명한다(제83조 제1항)
 (3) 배당요구의 종기 결정 — 첫 매각기일 이전으로 정해 공고한다(제84조 제1항·제2항)
 (4) 매각기일 — 집행관이 입찰을 받고 매수신청인은 보증을 낸다(제113조)
 (5) 매각결정기일 — 법원이 매각을 허가할지 결정한다
 (6) 매각허가결정의 확정 — 항고가 없거나 항고가 끝나면 확정된다(제130조)
 (7) 대금지급기한의 통지 — 법원이 기한을 정해 매수인에게 알린다(제142조 제1항)
 (8) 대금의 지급 — 매수인이 그 기한까지 낸다. 이때 소유권을 취득한다(제135조)
 (9) 배당 — 법원이 매각대금을 채권자들에게 나누어 준다
(10) 인도명령 — 매수인이 대금을 낸 뒤 6개월 이내에 신청한다(제136조 제1항)

• (3)의 배당요구는 2절에서 봅니다. 누가 배당요구를 할 수 있고 언제까지 해야 하는지는 매각으로 소멸하는 권리와 함께 보아야 뜻이 통하기 때문입니다.
• (4)와 (5)는 다른 날입니다. 집행관이 입찰을 받는 날이 매각기일이고, 법원이 허가 여부를 정하는 날이 매각결정기일입니다.
• (8)이 이 절차의 분기점입니다. 매수인은 등기를 마친 때가 아니라 대금을 다 낸 때 소유권을 취득합니다. 이 내용이 13개년에 4문항으로 출제되었습니다.
• 대금을 내지 않으면 (8)에서 절차가 나뉩니다. 차순위매수신고인이 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지 정하고, 없으면 법원이 직권으로 재매각을 명합니다(제138조 제1항). 차순위매수신고는 3절의 몫입니다.

1-2경매개시결정과 압류

경매는 법원의 결정으로 시작됩니다. 그 결정 안에 압류가 함께 들어 있습니다.

이 조문에서 4가지를 확인할 수 있습니다.

(1) 개시결정과 압류는 한 몸이다 — 「동시에 … 명하여야 한다」이므로 법원의 재량이 없다
(2) 압류가 되어도 채무자는 그 부동산을 그대로 쓸 수 있다
(3) 압류의 효력은 송달된 때 또는 등기된 때 생긴다 — 결정을 한 때가 아니다
(4) 경매신청을 기각하거나 각하하면 채권자가 즉시항고를 할 수 있다

• (2)를 오해하기 쉽습니다. 압류가 되면 부동산을 쓰지 못하게 되는 것으로 생각하기 쉬운데, 제2항은 반대로 정하고 있습니다. 채무자는 압류 뒤에도 그 부동산에서 살고 임대할 수 있습니다. 압류가 막는 것은 처분이지 관리와 이용이 아닙니다.
• (3)의 「제94조의 규정에 따른 등기」란 경매개시결정의 기입등기를 말합니다. 법원이 개시결정을 하면 법원사무관등이 그 사유를 등기부에 기입하도록 등기관에게 촉탁하고(제94조 제1항), 그 등기가 되면 압류의 효력이 생깁니다. 2절에서 유치권을 다룰 때 이 등기의 시점이 결론을 정합니다.

압류가 된 뒤에 그 부동산에 권리를 얻은 사람은 어떻게 되는가. 이것을 정한 것이 제92조입니다.

「알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다」입니다. 알고서 권리를 얻은 사람은 그 권리를 경매 절차에 대고 주장할 수 없습니다. 몰랐던 사람만 보호받습니다. 다만 부동산이 압류채권을 위하여 의무를 진 경우에는, 압류한 뒤 소유권을 취득한 사람이 몰랐더라도 경매절차가 계속 진행됩니다(제92조 제2항).

개시결정에 불복하는 방법도 있습니다. 이해관계인은 매각대금이 모두 지급될 때까지 경매개시결정에 대한 이의신청을 할 수 있습니다(제86조 제1항). 기한이 「매각대금이 모두 지급될 때까지」라는 것이 그대로 출제되었습니다.

2024-30이 이 조문들을 한 문항에 모아 냈습니다. 개시결정과 압류의 동시명령 · 관리·이용에 영향이 없다는 것 · 배당요구권자 · 이의신청의 기한을 조문 그대로 옮겨 옳은 선지로 두고, 악의의 제3자만 방향을 반대로 바꾸었습니다. 다섯 중 넷을 그대로 두고 한 부분만 뒤집는 형태입니다.

1-3이중경매와 취하

이미 경매가 진행 중인 부동산에 다른 채권자가 또 경매를 신청하면 어떻게 되는가.

법원은 뒤의 신청을 각하하지 않습니다. 다시 경매개시결정을 하고, 다만 절차는 먼저 개시한 것 하나로 진행합니다. 뒤의 개시결정은 앞의 절차가 취하되거나 취소될 때를 대비해 남겨 두는 것입니다(제87조 제2항).

반대로 신청을 거두어들이는 경우를 정한 것이 제93조입니다.

• 취하하면 압류도 함께 없어집니다. 압류는 경매를 하려고 걸어 둔 것이므로 경매를 그만두면 그 근거가 사라집니다.
• 다만 매수신고가 있은 뒤에는 마음대로 취하하지 못합니다. 이미 가격을 신고한 사람이 생겼으므로 그 사람의 동의가 있어야 합니다. 동의를 받아야 하는 상대는 최고가매수신고인 또는 매수인과 차순위매수신고인입니다.

1-4매각의 방법은 3가지입니다

• 어느 방법으로 할지는 집행법원이 정합니다. 3가지 가운데 하나를 고르는 것이고, 채권자나 매수신청인이 고르는 것이 아닙니다.
• 직접출석 의무를 정한 규칙 제14조 제3항(5절)은 매각방법을 나누지 않습니다. 2021-12 ⑤는 기일입찰의 매각기일을 예로 들어 물었습니다.

1-5매수신청의 보증 — 최저매각가격의 10분의 1

입찰에 참여하려면 돈을 걸어야 합니다. 그것이 매수신청의 보증입니다.

법이 금액을 대법원규칙에 넘겼습니다. 그 대법원규칙이 민사집행규칙이고, 답은 거기 있습니다.

이 두 항에서 3가지를 확인할 수 있습니다.

(1) 기준은 최저매각가격이다 — 내가 쓰려는 가격이 아니다
(2) 비율은 10분의 1이다
(3) 법원이 달리 정할 수 있다 — 그래서 「법원이 달리 정하지 않았다면」이라는
    조건이 문제에 붙는다

• (1)이 함정으로 반복해서 나왔습니다. 「매수신고가격의 10분의 1」·「매수가격의 10분의 1」로 바꿔 놓은 선지가 3개년에 나왔습니다. 최저매각가격은 법원이 미리 정해 공고한 값이고 내가 얼마를 써내든 바뀌지 않습니다.
• 보증은 집행관에게 냅니다. 집행법원이 아닙니다.
• (3)이 계산 문제의 조건이 됩니다. 3절에서 볼 두 계산 문항이 모두 「법원에서 달리 정함이 없으면」·「보증금액은 최저매각가격의 10분의 1」이라는 단서를 달고 있습니다.

1-6같은 가격이 둘이면

입찰 결과 가장 높은 가격을 써낸 사람이 2명 이상이면 어떻게 하는가.

이 조문의 요건이 2가지입니다.

(1) 다시 입찰하는 사람은 「그 사람들」이다 — 같은 최고가를 써낸 사람들만이고,
    매각기일에 온 모든 사람이 아니다
(2) 다시 입찰할 때 전의 가격보다 낮게 쓸 수 없다 — 낮게 쓰면 입찰에 응하지 않은
    것으로 본다. 모두 응하지 않거나 두 사람 이상이 다시 최고의 가격으로 입찰하면
    추첨으로 정한다

두 요건이 한 문항에 나란히 출제되었습니다. 2019-33이 다시 입찰하는 사람을 「모든 사람」으로 넓히고, 이어서 「전의 입찰가격에 못미치는 가격으로는 입찰할 수 없다」를 「매수할 수 있다」로 뒤집었습니다. 같은 조문 제1항의 두 문장을 각각 반대로 바꾼 것입니다.

1-7매각허가결정과 항고

매각기일이 끝나면 법원이 매각결정기일에 매각을 허가할지 정합니다. 그 결정에 불복하려는 사람에게는 조건이 붙습니다.

• 여기의 10분의 1은 매각대금이 기준입니다. §1-5의 매수신청 보증은 최저매각가격의 10분의 1이었습니다. 같은 비율이지만 곱하는 대상이 다릅니다.
• 금전만이 아니라 법원이 인정한 유가증권으로도 공탁할 수 있습니다.

1-8대금의 지급 — 「기일」이 아니라 「기한」

매각허가결정이 확정되면 대금을 낼 차례입니다.

이 조문에서 3가지를 확인할 수 있습니다.

(1) 법원이 정하는 것은 「기한」이다 — 그날 하루가 아니라 그날까지다
(2) 통지를 받는 사람은 매수인과 차순위매수신고인 2명이다
(3) 보증으로 낸 금전은 매각대금에 넣는다 — 따로 돌려받고 다시 내는 것이 아니다

• 「대금지급기일」로 바꿔 놓은 선지가 나왔습니다. 2015-37 ②가 「법원은 대금지급기일을 정하여 매수인에게 통지해야 하고 매수인은 그 대금지급기일에 매각대금을 지급해야 한다」로 나와 틀린 선지가 되었습니다. 기일은 특정한 하루이고 기한은 그날까지의 기간이라, 기일이라고 하면 그 하루에만 낼 수 있다는 뜻이 됩니다.
• 차순위매수신고인에게도 통지하는 이유는 3절에서 봅니다. 매수인이 기한까지 내지 않으면 차순위매수신고인의 차례가 오기 때문입니다.

1-9소유권은 대금을 다 낸 때 취득합니다

한 문장짜리 조문이고, 이 절에서 가장 여러 번 출제된 조문입니다. 13개년 26문항 가운데 4문항이 이 문장을 선지로 냈습니다(2014-34 ③ · 2018-29 ㄷ · 2020-36 ③ · 2022-30 ⑤).

등기를 하지 않아도 소유권을 얻습니다. 민법 제187조가 경매를 등기 없이 물권을 취득하는 경우로 정하고 있기 때문입니다. 경매로 산 사람은 대금을 다 낸 때 이미 소유자이고, 그 뒤에 하는 이전등기는 그 사실을 등기기록에 적는 절차입니다.

4문항 가운데 함정으로 쓰인 것은 1문항뿐입니다. 취득시점을 등기 쪽으로 옮겨 놓은 것이 하나 있고, 나머지 3문항에서는 이 문장이 옳은 선지로 나왔습니다. 자주 나오는 것과 자주 틀리게 나오는 것은 다릅니다. 어느 문항의 어느 선지인지는 이 절 마감의 표에 모았습니다.

1-10대금을 내지 않으면 — 재매각

• 재매각은 차순위매수신고인이 없을 때 합니다. 있으면 그 사람에게 매각을 허가할지 먼저 정합니다.
• 제4항이 전의 매수인에게 2가지를 막습니다 — 다시 매수신청을 하는 것과, 이미 낸 보증을 돌려 달라고 하는 것입니다. 대금을 제때 내지 않은 데 대한 제재입니다.
• 다만 재매각기일의 3일 이전까지 대금과 지연이자와 비용을 내면 재매각이 취소됩니다. 이때는 그 부동산을 그대로 취득합니다.

1-11인도명령 — 대금을 낸 뒤 6개월 이내

경매로 부동산을 샀는데 채무자나 점유자가 나가지 않으면 어떻게 하는가.

• 기산점은 대금을 낸 때이고 기간은 6개월입니다. 이 기간이 지나면 인도명령을 신청하지 못하고, 인도를 구하는 소송을 따로 내야 합니다.
• 단서가 중요합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 권원으로 점유하는 사람에게는 인도명령을 하지 못합니다. 어떤 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는지가 2절의 물음입니다.

1-12이 절의 기간