2014 공인중개사법령 및 중개실무 39번

풀이 결과는 회독과 진도표에 그대로 반영됩니다 — 중개사법 기출문제 풀기

39번

주택임대차계약에 대하여 중개업자가 중개의뢰인에게 설명한 내용으로 틀린 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 의함)

ㄱ.임차인이 주택의 인도를 받고 주민등록을 마친 날과 제3자의 저당권설정 등기일이 같은 날이면 임차인은 저당권의 실행으로 그 주택을 취득한 매수인에게 대항하지 못한다.

ㄴ.임차인이 임차권등기를 통하여 대항력을 가지는 경우, 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

ㄷ.소액임차인의 최우선변제권은 주택가액(대지가액 포함)의 3분의 1에 해당하는 금액까지만 인정된다.

ㄹ.주택임대차계약이 묵시적으로 갱신된 경우, 임대인은 언제든지 임차인에게 계약해지를 통지할 수 있다.

정답·해설 보기종합 · 정답 해설

정답 ③

주택임대차의 대항력·우선변제·최우선변제·묵시적 갱신을 한 문항에 모아 놓고, 각 제도의 요건·수치·통지주체를 정확히 아는지 종합적으로 검증하는 문항이다.

소액임차인의 최우선변제 한도는 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1인데 ㄷ은 3분의 1로 서술해 틀렸고, 묵시적 갱신 후 해지통지는 임차인만 할 수 있는데 ㄹ은 임대인도 언제든지 통지할 수 있다고 서술해 틀렸다.

주택임대차보호법 제8조 제3항 단서: 보증금 중 일정액(최우선변제액)의 범위·기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다 → ㄷ의 '3분의 1'은 오기
제8조 제1항은 소액임차인이 경매신청 등기 전 대항요건을 갖추면 다른 담보물권자보다 우선해 변제받는다고 규정하나, 그 상한은 어디까지나 절반이지 3분의 1이 아님
제6조의 갱신 구조상 묵시적 갱신은 임대인·임차인 쌍방이 침묵할 때 성립하지만, 갱신 후 해지통지권은 임차인에게만 부여되고 임대인에게는 통지권 자체가 없음 — ㄹ은 '임대인은 언제든지 통지할 수 있다'고 하여 주체를 뒤바꿔 틀림

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