2024 공인중개사법령 및 중개실무 34번
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34번
개업공인중개사가 소유자 甲으로부터 X주택을 임차한 「주택임대차보호법」상 임차인 乙에게 임차권등기명령과 그에 따른 임차권등기에 대하여 설명한 내용으로 옳은 것을 모두 고른 것은?(다툼이 있으면 판례에 따름)
ㄱ.법원의 임차권등기명령이 甲에게 송달되어야 임차권등기명령을 집행할 수 있다.
ㄴ.乙이 임차권등기를 한 이후에 甲으로부터 X주택을 임차한 임차인은 최우선변제권을 가지지 못한다.
ㄷ.乙이 임차권등기를 한 이후 대항요건을 상실하더라도, 乙은 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않는다.
ㄹ.乙이 임차권등기를 한 이후에는 이행지체에 빠진 甲의 보증금반환의무가 乙의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다.
- ① ㄴ, ㄷ
- ② ㄱ, ㄴ, ㄹ
- ③ ㄱ, ㄷ, ㄹ
- ④ ㄴ, ㄷ, ㄹ
- ⑤ ㄱ, ㄴ, ㄷ, ㄹ
정답·해설 보기종합 · 정답 해설
정답 ④
이 문항의 단원 · 「개별적 중개실무」 → 기본서 읽기
〈종합〉
임차권등기명령 제도의 집행요건과 등기 후 효력(대항력·우선변제권 유지, 후순위 임차인의 최우선변제권 배제, 이행 순서)을 종합적으로 검증하는 보기 조합형 문항이다.
- ㄱ은 임차권등기명령 집행에 임대인 송달이 필요한지를 법 제3조의3 제3항(민사집행법 제292조 제3항 준용)으로 확인
- ㄴ·ㄷ은 법 제3조의3 제5항·제6항의 등기 후 효력 조문으로 대조
- ㄹ은 보증금반환의무와 말소의무의 이행 순서(선이행 여부)로 판단
〈정답 ④〉
임차권등기 이후 새로 임차한 자는 소액보증금 최우선변제권을 갖지 못하고(법 제3조의3 제6항), 등기 후 대항요건을 상실해도 이미 취득한 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며(같은 조 제5항), 임대인의 보증금반환의무가 임차인의 등기말소의무보다 먼저 이행되어야 한다는 판례 법리가 모두 옳아 ㄴ·ㄷ·ㄹ이 정답이다.
- 법 제3조의3 제6항 — 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 자는 제8조 소액보증금 최우선변제를 받을 권리가 없음
- 법 제3조의3 제5항 단서 — 임차권등기 이전에 이미 대항력·우선변제권을 취득한 경우 그 등기 이후 대항요건(점유·전입)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않음
- 임차권등기명령 제도의 취지상 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 등기말소의무는 동시이행 관계가 아니라, 임대인의 반환의무가 선이행되어야 함(임대인이 이행지체에 빠진 경우 임차인은 등기말소를 먼저 할 의무 없음)(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결)
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