0시작하기 전에 — 먼저 확인할 4가지

0시작하기 전에 — 먼저 확인할 4가지

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 것을 정리합니다. 이 가운데 3가지는 법의 내용이 아니라 법을 읽는 방법에 관한 것이므로, 1절로 들어가기 전에 확인해 둡니다.

0-1이 편에서 「법」은 건축법입니다

부동산공법은 6개 법률로 이루어져 있습니다. 각 법률이 출제된 문항 수는 다음과 같습니다.

이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 건축법을 말합니다. 시행령을 가리킬 때에는 반드시 「건축법 시행령」이라고 적습니다. 법과 시행령이 같은 조 번호를 따로 쓰기 때문입니다. 건축법 제2조와 건축법 시행령 제2조는 서로 다른 조문이고, 둘 다 이 단원의 근거입니다.

건축법이 다루는 대상은 건축물 하나입니다. 이 과목의 다른 법률 가운데 국토의 계획 및 이용에 관한 법률이 땅의 용도를 정하는 법이라면, 건축법은 그 땅 위에 무엇을 어떻게 지을 수 있는지를 정하는 법입니다. 그래서 이 법은 건축물의 부분과 규모와 행위에 이름을 붙이는 데서 시작합니다.

발문도 확인해 둡니다. 이 단원 18문항의 발문은 17문항이 「건축법령상」으로 시작하고, 1문항(2017-73)만 「다음 건축물 중 「건축법」의 적용을 받는 것은?」으로 묻습니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령까지 물을 수 있습니다. 실제로 18문항 중 11문항은 해설이 근거로 든 조문에 시행령이 들어 있습니다.

0-2근거가 두 층입니다 — 법과 시행령

건축법은 모든 것을 법률에 적지 않습니다. 법률은 이름과 틀만 정하고 그 내용은 대통령령(시행령)에 넘기며, 시행령은 다시 일부를 국토교통부령(시행규칙)에 넘깁니다.

법률　　    국회가 만든다    「대통령령으로 정하는 것」으로 넘긴다
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시행령　    대통령령　　     법이 넘긴 것을 받아 요건과 수치로 만든다
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시행규칙    국토교통부령     시행령이 다시 넘긴 것을 받는다

이 단원이 인용하는 조문 16종은 법률 8종 · 시행령 8종이고, 시행규칙은 없습니다. 법률과 시행령이 절반씩입니다. 이 비율은 공법 32개 단원 가운데 높은 편이고, 그 이유는 이 단원의 본체인 건축법 제2조의 여러 호가 정의의 이름만 정하고 내용을 시행령에 넘기기 때문입니다. 「건축」이 무엇인지는 법이 이름 5가지를 대고 시행령이 각각을 정의하며, 「대수선」이 무엇인지는 법이 한 문장으로 말하고 시행령이 8가지를 열거합니다.

법률만 읽어서는 답이 나오지 않는 곳이 많고, 그런 곳에서 실제로 문항이 나왔습니다.

0-3면적을 재는 이름 3가지 — 건축면적 · 바닥면적 · 연면적

이 단원의 정의 규정에는 면적으로 정해지는 것이 여럿 나옵니다. 다중이용 건축물의 「바닥면적의 합계 5천㎡ 이상」, 대수선의 「벽면적 30㎡ 이상」, 증축의 「건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것」이 그렇습니다. 그런데 이 가운데 건축면적 · 바닥면적 · 연면적은 재는 방법이 각각 다릅니다. 그 방법은 건축법 시행령 제119조가 정하고 있습니다.

세 이름의 관계는 이렇습니다.

건축면적    건물을 위에서 내려다본 넓이    외벽 중심선으로 둘러싸인 부분
바닥면적    한 층의 넓이　　　　　　　     벽·기둥 중심선으로 둘러싸인 부분
연면적　    각 층 바닥면적의 합계　　　    바닥면적 × 층수(층마다 다르면 합계)

• 건축면적은 건물 전체에 하나뿐입니다. 위에서 내려다본 넓이이므로 층이 몇 개든 하나의 값이 나옵니다.
• 바닥면적은 층마다 있습니다. 그래서 조문이 면적 기준을 정할 때 「바닥면적의 합계」라는 표현을 씁니다. 다중이용 건축물의 5천㎡와 용도별 건축물의 1천㎡·500㎡가 전부 이 표현입니다.
• 연면적은 바닥면적을 전부 더한 값입니다. 제4호가 「하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계」라고 적고 있습니다.

면적을 재는 자세한 방법은 이 단원의 기출이 묻지 않습니다. 위의 세 정의만 확인해 두면 이 단원의 조문을 읽을 수 있습니다.

0-4「허가권자」는 누구인가

건축법의 조문은 행정청을 부를 때 「허가권자」라는 역할 이름을 씁니다. 이 이름이 누구를 가리키는지는 법 제4조의4 제1항의 괄호가 정하고 있고, 건축법에서 이 정의를 두고 있는 조문은 이 한 곳뿐입니다.

3가지를 확인해 둡니다.

• 허가권자에 도지사는 들어가지 않습니다. 건축민원전문위원회를 정한 법 제4조의4 제2항은 도지사까지 함께 부를 때 「허가권자등」이라는 다른 이름을 따로 만들어 씁니다.
• 건축물대장을 만드는 주체는 허가권자와 다릅니다. 법 제38조 제1항은 「특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장」이라고 적어 특별시장과 광역시장을 뺐습니다. 3절에서 다시 확인합니다.
• 구청장은 자치구의 구청장입니다. 행정구의 구청장이 아닙니다. 이 괄호는 도로의 정의 조항인 제11호 나목에 들어 있습니다.