0시작하기 전에 — 먼저 확인할 4가지
이 단원의 조문을 읽기 전에 확인해 둘 것을 정리합니다. 이 가운데 2가지는 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 공부한 것을 다시 확인하는 내용이고, 2가지는 이 단원에서 처음 나오는 내용입니다.
0-1이 편에서 「법」은 건축법입니다
부동산공법은 6개 법률을 한 과목으로 묶은 것이고 이 단원은 그중 건축법을 다룹니다. 이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 건축법을 말합니다. 시행령을 가리킬 때에는 반드시 「건축법 시행령」이라고 적고, 시행규칙은 「건축법 시행규칙」이라고 적습니다. 건축법 제11조와 건축법 시행령 제11조는 서로 다른 조문이고, 이 단원에서는 둘 다 근거로 쓰입니다. 앞의 것은 건축허가이고 뒤의 것은 건축신고입니다.
이 단원 33문항의 발문에는 전부 「건축법령상」이 들어 있습니다. 28문항은 그 말로 시작하고, 5문항은 甲의 사정을 먼저 적은 뒤 「건축법령상 이에 관한 설명으로」로 잇습니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령·시행규칙까지 물을 수 있습니다.
甲·乙이 나오는 발문이 5문항 있습니다(2018-75 · 2020-75 · 2020-76 · 2021-75 · 2023-74). 「갑·을」로 읽으면 되고, 기출 원문의 표기이므로 그대로 씁니다. 이 발문은 당사자 사이의 법률관계를 묻는 것이 아니라 건축물의 규모·용도·소재지를 조건으로 주는 것입니다. 「A도 B시」·「4층」·「바닥면적의 합계가 3천제곱미터」가 그 조건이고, 그 조건에 어느 조문이 걸리는지가 답을 정합니다.
0-2이 단원이 다루는 절차 5가지
건축법은 건축물에 관한 행위를 행정청에 알리는 방법을 5가지로 정해 두고 있습니다. 이름이 비슷하지만 누구에게 무엇을 내는지, 행정청이 무엇을 하는지가 각각 다릅니다.
| 절차 | 무엇을 할 때 | 행정청이 하는 일 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 건축허가 | 건축물을 건축하거나 대수선할 때 | 신청을 심사해 허가서를 발급한다 | 법 제11조 |
| 건축신고 | 허가 대상이지만 규모가 작을 때 | 신고를 받아 수리 여부를 통지한다 | 법 제14조 |
| 용도변경 허가·신고·기재내용 변경신청 | 사용승인을 받은 건축물의 용도를 바꿀 때 | 시설군의 이동 방향에 따라 셋 중 하나를 받는다 | 법 제19조 |
| 축조신고 | 가설건축물을 축조하거나 공작물을 축조할 때 | 신고를 받아 대장에 기재한다 | 법 제20조 제3항 · 제83조 |
| 협의 | 국가나 지방자치단체가 건축할 때 | 허가권자와 협의하면 허가·신고를 한 것으로 본다 | 법 제29조 |
- 허가와 신고는 대상이 겹칩니다. 신고는 허가 대상 건축물 가운데 규모가 작은 것을 골라 허가 대신 신고로 갈음하게 한 것이고, 그래서 법 제14조 제1항은 「제11조에 해당하는 허가 대상 건축물이라 하더라도」로 시작합니다.
- 축조신고는 건축허가와 별개의 제도가 아니라 그 안에 들어갈 수 있습니다. 건축허가를 받으면 공사용 가설건축물의 축조신고와 공작물의 축조신고를 한 것으로 봅니다(법 제11조 제5항 제1호·제2호). 이것을 2절에서 다룹니다.
- 협의는 국가와 지방자치단체에만 적용됩니다. 이 단원의 발문 가운데 3문항이 「공용건축물에 대한 특례는 고려하지 않음」이라는 단서를 달고 나왔습니다(2016-118 · 2017-77 · 2019-77). 그 단서는 법 제29조를 빼고 원칙대로만 보라는 뜻입니다.
0-3「의제」란 무엇인가
이 단원의 조문에는 「~을 받은 것으로 본다」는 문장이 여러 곳에 나옵니다. 하나의 허가를 받으면 다른 법률의 허가까지 함께 받은 것으로 처리하는 것을 의제라고 합니다. 법률 용어이므로 뜻을 먼저 확인해 둡니다.
의제 실제로는 하지 않았지만 한 것과 같이 취급한다는 뜻이다 보기 건축허가 1건을 받으면 개발행위허가 · 농지전용허가 등을 따로 받지 않아도 된다
- 의제되면 그 허가를 따로 신청하지 않습니다. 절차를 한 번으로 줄여 주는 장치입니다.
- 다만 행정청끼리는 협의합니다. 의제되는 사항이 다른 행정기관의 권한이면 허가권자가 그 기관의 장과 미리 협의해야 하고, 그 기관은 15일 이내에 의견을 제출해야 합니다(법 제11조 제6항).
- 이 단원에서 의제가 나오는 곳은 4군데입니다 — 사전결정 통지(법 제10조 제6항) · 건축허가(법 제11조 제5항) · 건축신고(법 제14조 제2항) · 국가·지방자치단체의 협의(법 제29조 제2항). 무엇이 무엇을 의제하는지가 곧 선지입니다.
0-4근거가 세 층입니다 — 법 · 시행령 · 시행규칙
건축법은 이름과 틀만 정하고 그 내용을 대통령령(시행령)에 넘기며, 시행령은 다시 일부를 국토교통부령(시행규칙)에 넘깁니다.
법률 국회가 만든다 「대통령령으로 정하는」에서 끊긴다 시행령 대통령령 법이 넘긴 것을 받아 요건과 수치로 만든다 시행규칙 국토교통부령 서식과 절차를 받는다
이 단원의 확정 해설이 근거로 든 조문은 97건이고 그 구성은 법률 67건 · 시행령 26건 · 시행규칙 4건입니다. 시행령과 시행규칙을 합해 31%입니다.
법률만 읽어서는 답이 나오지 않는 곳이 이 단원에 특히 많습니다. 특별시장·광역시장이 허가하는 규모(21층·10만㎡)도, 도지사의 사전승인 대상 용도 5가지도, 신고 대상 공작물의 높이 기준도, 신고 대상 가설건축물의 용도 16가지도, 구조 안전 확인서류를 내야 하는 건축물의 수치도, 이행강제금의 비율도 전부 시행령에 있습니다. 법률에는 「21층 이상의 건축물 등」이나 「위락시설과 숙박시설 등」처럼 예로 든 말과 「대통령령으로 정하는」이라는 말이 있을 뿐입니다.