1건축 관련 입지와 규모의 사전결정

1건축 관련 입지와 규모의 사전결정

건축허가를 신청하려면 설계도서를 갖추어야 하고, 설계에는 비용과 시간이 듭니다. 그런데 그 대지에 애초에 그 건축물을 지을 수 없다면 그 비용은 헛것이 됩니다. 그래서 건축법은 허가를 신청하기 전에 「여기에 이런 건물을 지어도 됩니까」를 미리 물어볼 수 있게 하고, 그 답을 사전결정이라고 부릅니다.

13개년 33문항 가운데 5문항에 이 내용을 묻는 선지가 들어 있습니다. 2017년과 2025년에는 한 문항 전체가 사전결정만 물었고, 2019년과 2022년에는 의제되는 인허가의 범위를 보기 상자로 물었습니다.

1-1사전결정의 절차 — 신청부터 효력 상실까지

사전결정은 조문 하나로 끝나지 않습니다. 신청·협의·통지가 순서대로 붙고, 통지받은 뒤에도 지켜야 하는 기한이 하나 더 있습니다.

1  신청　　     건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자 -> 허가권자　　　           법 제10조 제1항
2  동시 신청    건축위원회 심의 + 교통영향평가서 검토 (임의)　　　　　           법 제10조 제2항
3  협의　　     관계 행정기관의 장 (의제 사항이 있으면 · 15일 이내 의견 제출)    법 제10조 제7항
4  사전결정     허가권자가 입지 · 규모 · 용도를 결정　　　　　　　　　           법 제10조 제4항
5  통지　　     허가권자 -> 사전결정신청자　　　　　　　　　　　　               법 제10조 제4항
6  의제　　     개발행위허가 등 4가지를 받은 것으로 본다　　　　　　             법 제10조 제6항
7  효력 상실    통지받은 날부터 2년 내 건축허가 미신청 시　　　　　　            법 제10조 제9항

• 1은 임의입니다. 「신청할 수 있다」이므로 사전결정을 거치지 않고 곧바로 건축허가를 신청해도 됩니다.
• 3은 6이 있을 때만 붙습니다. 의제되는 내용이 포함된 사전결정을 하려는 경우에만 관계 행정기관의 장과 협의합니다.
• 7은 사전결정의 효력에 관한 것이지 건축허가의 효력이 아닙니다. 2년 안에 해야 하는 것은 건축허가의 신청입니다.

1-2누가 무엇을 신청하는가 — 건축법 제10조 제1항부터 제3항까지

3가지를 확인해 둡니다.

• 신청할 수 있는 사람은 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자입니다. 조문이 「제11조에 따른 건축허가 대상 건축물」이라고 정합니다. 건축신고 대상도 허가 대상 건축물 가운데 법 제14조 제1항이 정한 것이므로(4절), 조문은 신고 대상을 따로 빼지 않습니다.
• 신청을 받고 결정하는 사람은 허가권자입니다. 도지사도 국토교통부장관도 아닙니다. 허가권자가 누구인지는 제23단원 「총칙(용어·적용범위)」에서 공부했습니다 — 특별시장 · 광역시장 · 특별자치시장 · 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장입니다(법 제4조의4 제1항).
• 신청할 수 있는 사항은 3가지입니다. 제1항 각 호가 그것을 열거합니다.

제1호    이 대지에 건축하는 것이 허용되는가　　      허용 여부
제2호    이 대지에 지을 수 있는 규모는 얼마인가　    건축 가능한 규모
제3호    허가를 받으려면 무엇을 고려해야 하는가      신청자가 고려할 사항

제3호가 선지로 나왔습니다. 「건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항이 포함될 수 있다」는 진술이 2017-76 ②와 2025-74 ①에 옳은 진술로 나왔고, 둘 다 조문 문언 그대로입니다.

제2항의 동시 신청은 2가지를 함께 신청하는 것입니다 — 건축위원회 심의와 「도시교통정비 촉진법」에 따른 교통영향평가서의 검토입니다. 이 2가지는 사전결정과 별개의 절차인데, 따로 신청하지 않고 사전결정과 같이 신청할 수 있게 한 것입니다.

제3항의 협의 상대는 환경 쪽입니다. 사전결정이 신청된 건축물의 대지면적이 소규모 환경영향평가 대상사업이면 허가권자가 기후에너지환경부장관이나 지방환경관서의 장과 협의해야 합니다. 제7항의 협의와 상대가 다르므로 나누어 기억해 둡니다.

1-3통지로 의제되는 4가지 — 건축법 제10조 제6항부터 제9항까지

제6항이 의제되는 인허가를 4개 호로 열거합니다. 호마다 근거 법률이 다르므로 그 이름까지 확인해 둡니다.

단서가 붙은 것은 제2호 하나뿐입니다. 「다만, 보전산지인 경우에는 도시지역만 해당된다」는 문장이 그것입니다. 이 문장을 읽는 방법은 이렇습니다.

보전산지가 아니면　　　       도시지역이든 아니든 의제된다
보전산지이면 · 도시지역 안    의제된다
보전산지이면 · 도시지역 밖    의제되지 않는다

• 단서는 제2호 전체에 걸립니다. 산지전용허가에만 걸리는 것이 아니라 같은 호에 열거된 산지일시사용허가·신고에도 함께 걸립니다. 그래서 「도시지역 안의 보전산지에 대한 산지일시사용허가」는 의제되고(2019-72 ㄴ), 「농림지역 안의 보전산지에 대한 산지전용허가」는 의제되지 않습니다(2019-72 ㄷ).
• 농림지역은 도시지역이 아닙니다. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」이 정한 용도지역은 도시지역 · 관리지역 · 농림지역 · 자연환경보전지역 4가지이고, 그중 도시지역만 단서의 범위에 듭니다. 제4단원 「용도지역·용도지구·용도구역」에서 다룹니다.

1-415일과 2년 — 두 기한

제7항과 제9항이 이 절의 수치 2가지를 정합니다.

• 협의 회신기간은 15일입니다(제7항). 의제되는 내용이 포함된 사전결정을 하려면 허가권자가 관계 행정기관의 장과 미리 협의해야 하고, 협의를 요청받은 기관은 요청받은 날부터 15일 이내에 의견을 제출해야 합니다.
• 기간 안에 의견을 내지 않으면 협의가 이루어진 것으로 봅니다(제8항). 행정청이 답을 하지 않아 절차가 멈추는 것을 막는 규정입니다.
• 사전결정을 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청해야 합니다(제9항). 이 기간에 건축허가를 신청하지 않으면 사전결정의 효력이 상실됩니다.

제9항이 요구하는 것은 건축허가의 신청이지 착공신고가 아닙니다. 착공신고는 건축허가를 받은 뒤에 하는 별개의 절차이므로(법 제21조 제1항), 사전결정 단계에서 할 수 있는 일이 아닙니다.