0시작하기 전에 — 두 인가를 읽는 법

0시작하기 전에 — 두 인가를 읽는 법

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 것을 정리합니다. 이 단원의 두 계획이 정비사업의 어디에 놓이는지를 확인하고, 이 편에서 되풀이해 나오는 역할 이름과, 사업의 종류에 따라 답이 달라지는 구조를 봅니다.

0-1이 편에서 「법」은 도시 및 주거환경정비법입니다

이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 도시 및 주거환경정비법을 말합니다. 시행령은 「시행령」, 시행규칙은 「시행규칙」으로 적고, 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.

이 단원 17문항의 발문은 17개 전부 「도시 및 주거환경정비법령상」으로 시작합니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률만이 아니라 시행령·시행규칙까지 물을 수 있습니다. 실제로 경미한 변경으로 보아 신고만 하면 되는 사유, 분양공고에 싣는 사항, 관리처분계획 인가를 고시할 때의 요지, 재개발임대주택을 누가 먼저 인수하는지는 전부 법률이 아니라 시행령·시행규칙에 있고, 그것을 직접 물은 문항이 7개입니다.

0-2이 단원은 두 인가 사이입니다

정비사업은 정비구역이 지정되고 조합이 설립된 뒤에도 곧바로 공사에 들어가지 않습니다. 두 번의 인가를 더 받아야 합니다.

• 사업시행계획인가는 무엇을 어떻게 지을 것인가에 대한 인가입니다. 토지이용계획, 정비기반시설 설치계획, 세입자 대책, 건축계획, 정비사업비가 여기에 담깁니다(법 제52조 제1항).
• 관리처분계획인가는 다 지은 것을 누구에게 어떤 값에 줄 것인가에 대한 인가입니다. 분양대상자가 누구이고, 그가 내놓는 종전 재산이 얼마이고, 새로 받을 것이 얼마이며, 그 차액인 분담금이 얼마인지가 여기에 담깁니다(법 제74조 제1항).

두 인가 사이에 분양공고와 분양신청이 들어갑니다. 관리처분계획은 「누구에게 무엇을 주는가」를 정하는 계획인데, 그것을 정하려면 먼저 누가 집을 받겠다고 했는지를 알아야 하기 때문입니다. 그래서 법 제74조 제1항은 관리처분계획을 「분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로」 수립하라고 정합니다.

이 순서가 이 단원의 절 순서입니다. 1절이 사업시행계획인가, 3절이 분양공고와 분양신청, 4절이 관리처분계획입니다. 2절의 임시거주시설은 사업시행계획서에 담기는 주민이주대책의 본체라서 1절 뒤에 옵니다.

0-3되풀이해 나오는 이름 4가지

이 단원의 조문은 사람을 실명으로 부르지 않고 역할 이름으로 부릅니다. 그 이름이 누구를 가리키는지는 다른 조문이 정해 두었고, 시험은 그 이름을 서로 바꾸어 냅니다.

• 「시장·군수등」에는 자치구의 구청장이 들어 있고 시·도지사는 들어 있지 않습니다. 이 단원의 인가권자는 전부 시장·군수등입니다. 시·도지사는 1절의 통합심의에 부치는 사항(법 제50조의2 제1항 제7호)과 5절의 재개발임대주택 인수에 나옵니다.
• 「사업시행자」와 「조합」은 같은 말이 아닙니다. 조합은 사업시행자가 될 수 있는 여러 주체 가운데 하나입니다. 조문이 「조합이」라고 적은 자리와 「사업시행자는」이라고 적은 자리는 적용 범위가 다릅니다. 재개발임대주택의 인수를 요청하는 주체는 조합이고(법 제79조 제5항), 임시거주 조치를 해야 하는 주체는 사업시행자입니다(법 제61조 제1항).
• 「토지주택공사등」은 한국토지주택공사 또는 지방공사를 말합니다(법 제2조 제10호). 총회 의결이 필요 없는 시행자이고(법 제50조 제5항), 지분형주택을 공급할 수 있는 유일한 시행자입니다(법 제80조 제1항).

0-4사업 3종류마다 답이 달라집니다

정비사업은 주거환경개선사업 · 재개발사업 · 재건축사업 3종류입니다(법 제2조 제2호). 제13단원 「총칙(정비사업의 종류)」에서 각각이 무엇인지 배웠습니다. 이 단원의 규정은 그 3종류를 똑같이 대하지 않습니다. 어떤 규정은 재건축사업을 빼고, 어떤 규정은 주거환경개선사업을 빼며, 어떤 규정은 재개발사업에만 적용됩니다.

이 단원에서 사업의 종류로 적용이 달라지는 것을 한 표에 모으면 5가지입니다.

• 재건축사업이 4가지에서 빠집니다. 재건축사업은 이미 집을 가진 사람들이 그 집을 헐고 다시 짓는 사업이라 세입자와 저소득 주민의 문제가 작다는 것이 이 차이의 배경입니다. 다만 이 설명은 조문에 근거가 없는 추정이고, 시험이 묻는 것은 조문이 무엇을 빼 놓았는지 그 자체입니다.
• 임대주택 건설계획과 국민주택규모 주택 건설계획은 빠지는 사업이 서로 다릅니다. 앞의 것은 재건축사업이 빠지고 뒤의 것은 주거환경개선사업이 빠집니다. 두 호가 나란히 붙어 있어 서로 바꾸어 기억하기 쉽습니다.
• 위의 표는 이 단원의 조문만 모은 것입니다. 사업 종류로 시행자·시행방법이 달라지는 것은 제13단원 「총칙(정비사업의 종류)」와 제15단원 「조합과 시행자」에서 다루었습니다.

0-5인가 · 신고 · 고시를 나누어 읽습니다

이 단원의 조문은 3가지 행위를 구별해 씁니다. 이 3가지를 서로 바꾸어 놓는 것이 이 단원에서 반복된 함정입니다.

• 원칙은 인가이고 신고는 예외입니다. 두 계획 모두 「변경·중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다」고 하여 변경까지 인가 대상으로 두고, 「다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하려는 경우에는 신고하여야 한다」를 단서로 붙였습니다(법 제50조 제1항 · 제74조 제1항).
• 중지와 폐지는 경미한 변경이 아닙니다. 본문에 「변경하거나 정비사업을 중지 또는 폐지하려는 경우에도 또한 같다」로 들어가 있으므로 인가 대상입니다.
• 고시가 있어야 다음 절차의 시계가 움직입니다. 분양공고·통지의 90일은 사업시행계획인가 고시일부터 세고, 손실보상 협의의 90일은 관리처분계획인가 고시일의 다음 날부터 셉니다. 고시일이 기산점이라는 것이 이 단원에서 되풀이됩니다.

0-6기출에 지금 없는 이름이 나옵니다

이 법은 2017년 2월 8일에 전부개정되어 2018년 2월 9일부터 시행되었고, 그때 사업의 이름과 조문의 번호가 함께 바뀌었습니다. 그래서 2013년부터 2017년까지의 문항에는 지금 법에 없는 이름이 그대로 남아 있습니다.

이름이 바뀌었다고 답이 달라지는 것은 아닙니다. 위 7가지는 그 문항들이 물은 요건과 수치가 지금도 같습니다. 다만 2014-100 ④가 물은 「정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 재건축사업의 건축위원회 심의」는 지금 법에 그 문장으로 남아 있지 않습니다 — 개별 심의를 한데 모으는 통합심의(법 제50조의2)로 재편되었습니다.

「시장·군수등」을 「시장·군수」로만 적은 문항이 6개입니다(2013-104 · 2014-100 · 2014-104 · 2016-102 · 2017-63 · 2021-62). 2013년부터 2017년까지는 법의 표기가 그랬고, 2021-62는 개정 뒤인데도 「시장·군수」로 적혀 있습니다. 가리키는 것은 같습니다.