1사업시행계획의 작성과 인가

1사업시행계획의 작성과 인가

정비구역이 지정되고 조합이 설립되면 그다음에 할 일은 「이 구역에 무엇을 어떻게 지을 것인가」를 문서로 만들어 시장·군수등의 인가를 받는 것입니다. 그 문서가 사업시행계획서이고, 그에 대한 인가가 사업시행계획인가입니다. 이 절은 그 문서에 무엇이 들어가고, 인가를 받기 위해 무엇을 먼저 해야 하며, 인가를 받으면 무엇이 함께 처리되는지를 다룹니다. 5문항이 출제되었습니다.

1-1사업시행계획인가의 절차 — 총회 의결에서 고시까지

조문을 순서대로 읽으면 절차가 보이지 않습니다. 먼저 절차 전체를 세워 두고 조문을 하나씩 붙이는 편이 낫습니다.

1. 조합의 총회 의결 — 시장·군수등과 토지주택공사등은 제외 (법 제50조 제5항)
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2. 동의 받기 — 조합이 시행하면 필요 없다 (법 제50조 제6항 제7항)
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3. 인가 신청 — 사업시행계획서 + 정관등 + 국토교통부령이 정하는 서류 (법 제50조 제1항)
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4. 통합심의 — 둘 이상의 심의가 필요하면 통합한다 (법 제50조의2)
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5. 인가 여부 결정 — 제출일부터 60일 이내 (법 제50조 제4항)
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6. 고시 — 지방자치단체의 공보에 (법 제50조 제9항)

• 총회 의결과 동의는 인가를 신청하기 전에 끝내야 합니다. 두 조문 모두 「사업시행계획인가를 신청하기 전에」로 시점을 정하고 있습니다.
• 4와 5 사이에 시장·군수등이 관계 행정기관의 장과 협의합니다(법 제57조 제4항). 의제되는 인·허가등이 있는 때에 하는 절차이고, 요청받은 날부터 30일 이내에 의견을 내지 않으면 협의된 것으로 봅니다.
• 기간이 붙은 곳이 3군데입니다 — 신고 수리 여부 통지 20일(법 제50조 제2항), 인가 여부 결정 60일(같은 조 제4항), 관계 행정기관의 의견 제출 30일(법 제57조 제4항).
• 고시가 되어야 다음 절차가 시작됩니다. 분양공고와 통지의 90일이 이 고시일부터 시작합니다(법 제72조 제1항).
• 경미한 사항을 변경할 때는 총회 의결도 동의도 고시도 하지 않고 신고만 합니다. 무엇이 경미한 사항인지는 시행령이 정합니다.

1-2사업시행계획서에 무엇을 담는가 — 법 제52조 제1항

사업시행계획서에 무엇을 담아야 하는지는 법이 13개 호로 직접 정하고 있습니다.

13개 호를 성질별로 나누면 4가지 묶음이 됩니다.

• 제5호 범죄예방대책은 「가로등 설치, 폐쇄회로 텔레비전 설치 등」을 조문이 직접 예로 들고 있습니다. 2014-100이 그 문장 그대로 선지를 냈습니다.
• 제11호는 조건이 붙은 호입니다. 「정비구역부터 200미터 이내에 교육시설이 설치되어 있는 경우로 한정한다」이므로, 교육시설이 없으면 이 계획을 담지 않습니다. 같은 200미터 기준이 시장·군수등의 교육감·교육장 협의 의무에도 쓰입니다(법 제57조 제5항).
• 제8호에도 조건이 붙습니다 — 「필요한 경우로 한정한다」.
• 제3호와 제4호는 대상이 다릅니다. 제3호는 임시거주시설을 포함한 주민 이주대책이고, 제4호는 세입자의 주거 및 이주 대책입니다. 세입자를 따로 든 호가 제4호입니다.

1-3사업의 종류로 빠지는 것 2가지 — 제6호와 제7호

13개 호 가운데 괄호로 사업의 종류를 빼 놓은 호가 2개입니다. 이 2개가 이 절에서 가장 여러 번 출제된 조문입니다.

• 두 호에서 빠지는 사업이 서로 다릅니다. 앞의 호는 재건축사업이 빠지고 뒤의 호는 주거환경개선사업이 빠집니다. 두 호가 나란히 붙어 있어 바꾸어 기억하기 쉽습니다.
• 재개발사업은 두 호 모두에 남습니다. 재개발사업의 사업시행계획서에는 임대주택 건설계획과 국민주택규모 주택 건설계획이 둘 다 들어갑니다.
• 제6호가 가리키는 법 제10조는 정비계획의 입안권자가 정비사업으로 짓는 주택에 대해 임대주택과 주택규모별 건설비율을 정비계획에 반영하도록 한 규정입니다. 그 비율의 상한은 국민주택규모 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하, 임대주택이 전체 세대수 또는 전체 연면적의 100분의 30 이하이고, 그 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시합니다.

1-4인가는 누가 하고 언제까지 결정하는가 — 법 제50조 제1항 제2항 제3항 제4항

사업시행계획서를 만들었으면 시장·군수등에게 제출하고 인가를 받아야 합니다.

제1항에서 확인할 것이 4가지입니다.

• 인가권자는 시장·군수등입니다. 시·도지사가 아닙니다.
• 시장·군수등이 스스로 사업시행자인 때에는 인가를 받지 않습니다. 제1항의 괄호가 「사업시행자가 시장·군수등인 경우는 제외한다」로 빼 두었습니다. 자기가 자기에게 인가할 수는 없기 때문이고, 이때에는 인가 대신 사업시행계획서를 작성합니다(법 제57조 제1항 괄호).
• 첨부서류는 정관등과 국토교통부령이 정하는 서류입니다.
• 변경·중지·폐지도 인가 대상이고, 경미한 사항의 변경만 신고 대상입니다.

제2항부터 제4항까지가 기간을 정합니다.

• 60일은 「인가 여부를 결정하여 통보」하는 기간이지 인가를 해 주어야 하는 기간이 아닙니다. 조문에도 「특별한 사유가 없으면」이라는 조건이 붙어 있습니다.
• 20일이 지나면 수리한 것으로 보는 것은 신고에만 적용됩니다. 인가에는 이런 간주 규정이 없습니다.

1-5경미한 사항의 변경 — 시행령 제46조

법 제50조 제1항 단서는 「대통령령으로 정하는 경미한 사항」에서 문장을 끝냅니다. 무엇이 경미한 사항인지는 시행령이 정합니다. 이 위임을 따라가지 않으면 「경미한 사항이면 신고」라는 것만 알고 「무엇이 경미한 사항인지」를 모르게 됩니다.

시행령 제46조가 경미한 사항으로 정한 것은 14가지입니다. 호의 번호는 제12호까지이지만 제11호의2와 제11호의3이 따로 있습니다. 그 가운데 기출이 물은 것이 제1호·제2호·제3호이고, 나머지 11가지는 세대 내부구조의 위치·면적 변경, 내장재료·외장재료의 변경, 인가 조건의 이행에 따른 변경, 건축물의 배치와 주택단지 안 도로선형의 변경, 「건축법 시행령」 제12조 제3항 각 호의 사항 변경, 사업시행자의 명칭·소재지 변경, 정비구역·정비계획의 변경에 따른 변경, 조합설립변경 인가에 따른 변경, 명백한 오류의 정정, 사업시행기간의 단축·연장, 시·도조례가 정하는 사항의 변경입니다.

제2호와 제3호에서 확인할 것이 2가지입니다.

• 제3호는 「대지면적을 10퍼센트의 범위에서 변경하는 때」입니다. 이 범위를 넘으면 경미한 사항이 아니므로 변경인가를 받아야 합니다.
• 제2호는 괄호로 「위치가 변경되는 경우」를 빼 놓았습니다. 건축물이 아닌 부대시설·복리시설의 설치규모를 확대하는 것은 신고 대상이지만, 그 시설의 위치를 변경하는 것은 경미한 사항에서 빠지므로 변경인가를 받아야 합니다. 2014-104가 그것을 그대로 물었습니다.

1-6인가를 신청하기 전에 무엇을 받아야 하는가 — 법 제50조 제5항 제6항 제7항

인가 신청은 서류를 내는 행위이지만, 그 서류를 내기 전에 사업시행자가 내부에서 받아 두어야 하는 것이 따로 있습니다. 누구에게서 무엇을 받는지가 시행자의 종류에 따라 달라집니다.

시행자별로 정리하면 이렇습니다.

• 동의는 두 축을 함께 요구합니다 — 사람 수와 토지면적입니다. 「및」로 이어져 있으므로 둘 다 채워야 합니다. 제15단원 「조합과 시행자」의 조합설립 동의와 같은 구조입니다.
• 토지등소유자 시행과 지정개발자 시행은 사람 수만 다릅니다. 4분의 3과 과반수이고, 토지면적은 둘 다 2분의 1 이상입니다.
• 경미한 사항의 변경에는 총회 의결도 동의도 필요 없습니다. 세 항 모두 단서에 그렇게 적고 있습니다.
• 변경할 때의 동의요건은 처음 받을 때보다 낮습니다. 제6항 단서가 「규약으로 정하는 바에 따라 토지등소유자의 과반수의 동의」로 낮추어 두었습니다.

이 절에서 누가 무엇을 하는지를 한 표에 모으면 이렇습니다.

1-7통합심의 — 법 제50조의2

사업시행계획을 인가하려면 건축 · 경관 · 교통 · 환경 등 여러 법률에 따른 심의를 거쳐야 합니다. 그 심의를 따로따로 받으면 시간이 오래 걸리므로, 법이 그것을 한 번에 하도록 정해 두었습니다.

제1항에서 확인할 것이 3가지입니다.

• 통합심의를 하는 주체는 정비구역의 지정권자입니다. 사업시행계획을 인가하는 시장·군수등이 아닙니다. 두 주체가 다를 수 있습니다.
• 「둘 이상의 심의가 필요한 경우」에 하고, 그때에는 「하여야 한다」입니다. 심의가 하나뿐이면 통합할 것이 없습니다.
• 각 호에 「경관법」에 따른 경관 심의가 제2호로 들어 있습니다. 2024-63이 통합심의의 대상에서 경관 심의를 빼는 선지를 냈습니다.

• 제2항은 사업시행자가 통합심의를 신청하는 것을 전제로 합니다. 「사업시행자가 통합심의를 신청하는 경우에는」이라고 적혀 있으므로, 사업시행자에게 신청권이 있습니다.
• 제4항은 인가권자를 구속합니다. 시장·군수등은 특별한 사유가 없으면 통합심의 결과를 반영해 인가해야 합니다. 「반영하여 인가하여야 한다」이지 「반영할 수 있다」가 아닙니다.
• 제5항이 통합심의의 효과입니다. 통합심의를 거치면 각 호의 검토·심의·조사·협의·조정 또는 재정을 거친 것으로 봅니다. 별도로 다시 받지 않습니다.

통합심의위원회의 위원장은 호선하지 않습니다.

호선(互選)이란 어떤 조직의 구성원들이 자기들 가운데에서 대표를 뽑는 방법을 말합니다. 통합심의위원회의 위원장과 부위원장은 위원들이 서로 뽑는 것이 아니라 위원 가운데에서 정비구역지정권자가 임명하거나 위촉합니다.

1-8인가를 받으면 무엇이 함께 처리되는가 — 법 제57조

정비사업을 하려면 이 법에 따른 인가만 필요한 것이 아닙니다. 건축허가도 받아야 하고, 구역 안에 농지가 있으면 농지전용허가도 받아야 합니다. 그것을 하나씩 따로 받지 않고 사업시행계획인가 하나로 받은 것으로 처리하는 장치가 인·허가등의 의제입니다.

의제(擬制)란 서로 다른 것을 법이 같은 것으로 보아 같은 효과를 주는 것을 말합니다. 실제로 농지전용허가를 받은 것은 아니지만 받은 것으로 본다는 뜻입니다.

제1항은 20개 호로 되어 있습니다. 20개를 모두 외우는 것은 학습으로 성립하지 않습니다. 이 조문이 무엇을 담고 있고 무엇을 담고 있지 않은지의 경계를 확인하는 편이 낫습니다.

• 도로에 관한 것은 「도로법」의 도로공사 시행 허가와 도로 점용 허가뿐입니다(제4호). 「사도법」에 따른 사도개설허가는 이 목록에 없습니다. 사도(私道)는 개인이 자기 땅에 내어 일반의 통행에 쓰는 길이고, 그 개설허가를 정하는 것은 이 법이 아니라 「사도법」이라는 별개의 법률입니다. 2025-61이 그것을 직접 물었습니다.
• 「국유재산법」의 사용허가와 「공유재산 및 물품 관리법」의 사용·수익허가는 재개발사업으로 한정됩니다(제13호 · 제14호). 괄호로 사업을 제한한 두 호입니다.
• 「하수도법」은 한 호에 2가지가 들어 있습니다(제10호) — 공공하수도 사업의 허가와 개인하수처리시설의 설치신고입니다.

의제를 받으려면 조건이 있고, 그에 따르는 효과도 있습니다.

• 의제는 저절로 생기지 않습니다. 사업시행계획인가를 신청할 때 그 법률이 정하는 관계 서류를 함께 제출해야 합니다(제3항).
• 의제되는 시점은 「인가를 받은 때」입니다(제1항). 다만 그 인·허가등의 고시·공고가 있은 것으로 보는 시점은 「사업시행계획인가의 고시가 있은 때」입니다. 두 시점이 다릅니다.
• 관계 행정기관의 장이 30일 이내에 의견을 내지 않으면 협의된 것으로 봅니다(제4항).
• 의제를 받으면 수수료와 국·공유지의 사용료·점용료가 면제됩니다(제7항).

1-9이 절에서 조례가 정하는 것

이 절의 조문은 세 군데에서 시·도조례에 판단을 넘깁니다. 조례로 정해지는 것은 시·도마다 다르므로, 학습에서 확인할 것은 「무엇이 조례로 넘어갔는가」까지입니다.

세 번째의 예치금을 조문으로 보면 이렇습니다.

• 100분의 20은 확정된 예치 비율이 아니라 상한입니다. 조문은 「100분의 20의 범위에서 시·도조례로 정하는 금액」이라고 적고 있습니다. 어느 시·도에서 실제로 얼마를 예치하게 하는지는 그 시·도의 조례가 정합니다.
• 적용 대상이 좁습니다 — 재개발사업이고, 사업시행자가 지정개발자이며, 그 지정개발자가 토지등소유자인 경우로 한정됩니다. 지정개발자가 민관합동법인이나 신탁업자이면 이 규정이 적용되지 않습니다.
• 「예치하게 할 수 있다」로 재량입니다. 예치금은 청산금의 지급이 완료된 때에 반환됩니다(같은 조 제2항).

1-10일부를 헐지 않고 남기는 경우 — 법 제58조

정비구역 안의 건축물을 전부 헐어야 하는 것은 아닙니다. 일부를 그대로 두거나 고쳐서 쓰는 계획도 사업시행계획서에 담을 수 있습니다.

• 존치는 있는 그대로 두는 것이고, 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상시키기 위해 대수선하거나 일부를 증축하는 것을 말합니다.
• 「신청할 수 있다」로 재량입니다. 존치·리모델링을 반드시 담아야 하는 것이 아닙니다.
• 그 건축물의 소유자에게서 동의를 받아야 합니다(제3항). 구분소유자가 있으면 구분소유자의 3분의 2 이상과 연면적의 3분의 2 이상을 함께 채워야 합니다. 여기서도 사람 수와 면적의 두 축입니다.
• 정비계획에서 이미 존치·리모델링하기로 계획되어 있으면 동의를 받지 않습니다(제3항 단서).