0시작하기 전에 — 먼저 확인할 것 5가지

0시작하기 전에 — 먼저 확인할 것 5가지

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 것을 정리합니다. 개별 제도의 내용이 아니라 이 단원 전체를 관통하는 것이므로 1절로 들어가기 전에 확인해 둡니다.

0-1이 편에서 「법」은 주택법입니다

부동산공법은 6개 법률로 이루어져 있습니다. 이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 주택법을 말합니다. 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.

이 단원 38문항 중 35문항의 발문이 「주택법령상」으로 시작합니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령·시행규칙까지 물을 수 있습니다. 나머지 3문항 중 2019-69는 「「주택법」상」으로 시작해 법률 조문만 묻고, 2015-107과 2018-67은 사실관계를 먼저 제시한 뒤 「주택법령상 이에 관한 설명으로」로 이어집니다.

이 단원이 인용하는 조문은 53종이고 법률 29 · 시행령 21 · 시행규칙 3입니다. 시행령과 시행규칙이 45%입니다. 세 층이 같은 조 번호를 따로 쓰므로 어느 층의 조문인지를 반드시 함께 확인해야 합니다. 법 제20조와 주택법 시행령 제20조는 서로 다른 조문이고, 앞의 것은 임대주택의 건설을, 뒤의 것은 주택조합의 설립인가를 정합니다.

0-2이 단원은 주택 한 채가 지어지는 순서를 따라갑니다

8개 절의 순서는 조문 번호 순서이면서 동시에 사업이 진행되는 순서입니다.

[1절] 사업자 등록　   누가 주택을 지을 수 있는가　　　    법 제4조 ~ 제9조
[2절] 주택조합 설립   여럿이 모여 지으려면　　　　　      법 제11조 ~ 제13조
[3절] 사업계획승인    무엇을 승인받아야 지을 수 있는가    법 제15조 ~ 제21조
[4절] 매도청구　　    땅을 다 확보하지 못했을 때　　　    법 제22조 · 제62조
[5절] 감리자　　　    짓는 동안 누가 확인하는가　　　     법 제43조 · 제44조
[7절] 사전방문　　    입주 전에 무엇을 점검하는가　　     법 제48조의2 · 제48조의3
[6절] 사용검사　　    다 지은 뒤 무엇을 받아야 하는가　   법 제49조 · 제50조
[8절] 건설기준　　    어떤 기준에 맞추어 지어야 하는가    법 제34조 ~ 제41조

7절이 6절보다 앞에 놓인 것에 유의하십시오. 절의 번호는 논점의 순서를 그대로 따랐지만, 사전방문과 품질점검(7절)은 사용검사(6절)를 신청하기 전에 하는 절차입니다. 7절의 근거 조문인 법 제48조의2도 「제49조제1항에 따른 사용검사를 받기 전에」로 시작합니다.

8절의 건설기준은 특정한 시점에 하는 일이 아닙니다. 사업계획승인부터 사용검사까지 전 과정에 걸쳐 지켜야 하는 기준이므로 시간 순서 안에 넣을 위치가 없고, 그래서 마지막에 모았습니다.

0-3역할 이름 4가지 — 누구를 가리키는가

주택법은 사람을 실명이 아니라 역할 이름으로 부릅니다. 그 이름이 누구를 가리키는지는 다른 조문이 정합니다. 이 단원에서 되풀이되는 4가지를 먼저 확인합니다.

「사업계획승인권자」와 「사용검사권자」가 같은 사람이 아닙니다. 대지면적이 10만㎡ 이상인 사업은 시·도지사가 승인하지만 사용검사는 시장·군수·구청장이 합니다. 원칙이 나뉘는 조건도 서로 다릅니다 — 승인권자는 대지면적으로, 사용검사권자는 사업주체가 누구인가로 나뉩니다.

제10호는 사업주체를 두 마디로 정의합니다 — 「사업계획승인을 받아」 「그 사업을 시행하는」 자입니다. 가목부터 라목까지가 그 자의 목록이고, 다목이 등록사업자입니다. 그러므로 등록하지 않은 개인이나 법인은 원칙적으로 사업주체가 될 수 없습니다. 등록을 면제받는 6가지가 무엇인지를 1절에서 확인합니다.

0-4문턱이 두 개입니다 — 등록 20호와 승인 30호

이 단원에서 가장 혼동하기 쉬운 수치가 사업 규모의 기준입니다. 같은 형태의 조문이 두 번 나오는데 수치가 다릅니다.

3가지를 구분해 두십시오.

1. 등록은 20, 사업계획승인은 30 — 두 수치가 다르다
2. 대지조성사업만 두 제도가 1만㎡로 같다
3. 등록의 규모에는 「연간」이 붙고 사업계획승인의 규모에는 붙지 않는다

등록은 「연간」 얼마나 짓는 사업자인가를 보고, 사업계획승인은 「이번」 사업이 얼마짜리인가를 봅니다. 등록은 사람에게 붙는 자격이고 사업계획승인은 사업 하나하나에 붙는 절차이기 때문입니다.

0-5비율은 분모가 다릅니다

이 단원에는 백분율과 분수가 여러 번 나오는데 측정하는 대상이 전부 다릅니다. 수치만 외우면 어느 요건인지 알 수 없으므로 무엇을 분모로 하는지를 함께 확인해 두어야 합니다.

80%가 두 번 나오는 것에 유의하십시오. 하나는 주택조합의 설립인가 요건이고 다른 하나는 사업계획승인의 대지 확보 요건입니다. 둘 다 대지면적에 대한 비율이고 수치도 같지만 걸리는 절차가 다릅니다. 사업계획승인 쪽은 등록사업자와 공동으로 시행하는 주택조합이면 사용권원이 아니라 소유권의 비율입니다(§3-4). 조합은 두 요건을 차례로 다 갖추어야 합니다.

50%도 두 번 나오는데 이쪽은 분모가 다릅니다. 조합원 수 요건의 50%는 세대수에 대한 것이고, 조합원 모집 신고의 50%는 대지면적에 대한 것입니다.