1주택건설사업자의 등록과 공동사업주체

1주택건설사업자의 등록과 공동사업주체

0절에서 주택법이 사업주체를 사업계획승인을 받아 그 사업을 시행하는 자로 정의하고 그 목록에 등록사업자를 넣고 있다는 것을 확인했습니다. 이 절은 그 등록이 무엇인가를 다룹니다. 누가 등록해야 하고, 누가 등록하지 않아도 되며, 등록한 사업자가 무엇을 할 수 있고, 등록이 말소되면 어떻게 되는가입니다. 13개년 동안 5문항이 이 논점에서 출제되었습니다.

1-1누가 등록해야 하는가 — 법 제4조 제1항

주택을 짓는 일은 아무나 할 수 없습니다. 대통령령이 정한 규모 이상으로 주택을 짓거나 대지를 조성하려는 자는 국토교통부장관에게 등록해야 합니다.

제1항 본문이 정하는 것은 3가지입니다.

1. 등록 대상　  연간 일정 호수 이상의 주택건설사업 · 연간 일정 면적 이상의 대지조성사업
2. 등록 상대방  국토교통부장관 — 시장·군수·구청장이 아니다
3. 위임　　　   호수와 면적은 대통령령이 정한다

등록의 상대방이 국토교통부장관이라는 것을 정확히 기억해 두십시오. 주택조합의 인가와 사용검사는 시장·군수·구청장이, 사업계획승인과 착공신고는 사업계획승인권자가 상대방인데 등록은 국토교통부장관입니다. 2013-105 ①이 「등록사업자와 공동으로 주택건설사업을 하는 조합은 국토교통부장관에게 주택건설사업 등록을 하여야 한다」를 틀린 선지로 냈는데, 틀린 이유는 상대방이 아니라 그 조합이 등록 면제 대상이라는 데 있습니다(§1-3).

제2항은 등록의 기준을 대통령령에 넘깁니다. 자본금·기술인력·사무실면적입니다.

1-2시행령이 채운 것 — 20호 · 20세대 · 1만㎡

법 제4조 제1항이 「대통령령으로 정하는 호수」·「대통령령으로 정하는 면적」에서 끊겼으므로, 그 수치는 시행령을 보아야 합니다.

수치가 4가지입니다. 사업의 종류는 3가지인데 공동주택에만 예외가 하나 더 붙습니다.

제1항 제2호의 단서를 놓치지 마십시오. 공동주택은 20세대가 기준인데 도시형 생활주택만 30세대입니다. 도시형 생활주택이 무엇인지는 제18단원 「총칙(주택의 종류 등)」에서 다루었고, 300세대 미만의 국민주택규모 주택으로서 도시지역에 짓는 아파트형 주택·단지형 연립주택·단지형 다세대주택 3가지입니다.

등록의 기준은 같은 조 제3항이 정합니다.

자본금 3억원(개인은 자산평가액 6억원) · 기술인 1명 이상 · 사무장비를 갖출 수 있는 사무실 면적입니다. 주택건설사업과 대지조성사업을 함께 하는 경우 자본금과 사무실면적은 중복해서 적용하지 않고, 기술인력만 두 분야를 각각 갖추어야 합니다.

등록한 뒤 등록사항이 바뀌면 신고해야 합니다.

변경신고는 30일 이내입니다. 2025-69 ③이 이 기간을 60일로 늘려 냈습니다.

1-3등록하지 않아도 되는 6가지

법 제4조 제1항 단서가 등록 의무의 예외를 6가지로 열거합니다. 이 목록이 이 절에서 가장 자주 출제된 부분입니다. 5문항 중 3문항이 여기서 오답 선지를 만들었습니다.

앞의 4가지와 뒤의 2가지가 다릅니다. 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사는 조건 없이 면제되고, 공익법인은 설립 목적이라는 조건이 붙으며, 주택조합과 고용자는 등록사업자와 공동으로 시행할 때에만 면제됩니다. 혼자 시행하면 면제되지 않습니다.

면제는 규모와 관계가 없습니다. 지방자치단체가 30호를 짓든 300호를 짓든 등록하지 않습니다. 2025-69 ①이 「지방자치단체가 30호의 단독주택을 건설하는 주택건설사업을 시행하려면 국토교통부장관에게 등록하여야 한다」를 틀린 선지로 냈는데, 30호가 20호를 넘는지 계산하게 만들어 놓고 실제로는 면제 대상인지를 묻는 형태입니다.

1-4공동사업주체 3가지 — 「할 수 있다」와 「하여야 한다」

등록하지 않은 자도 등록사업자와 함께라면 주택을 지을 수 있습니다. 그 구조를 정한 것이 법 제5조입니다.

세 유형이 나란히 있고 제3항만 어미가 다릅니다.

강제되는 것은 고용자 하나뿐입니다. 2023-69 ③이 이것을 옳은 선지로 냈고, 2025-69 ④는 세대수를 늘리지 않는 리모델링주택조합에 대해 「한국토지주택공사와 공동으로 사업을 시행하여야 한다」로 뒤집어 냈습니다.

제2항의 괄호를 정확히 읽어야 합니다. 제외되는 것은 「세대수를 늘리지 아니하는 리모델링주택조합」입니다. 뒤집어 말하면 세대수를 늘리는 리모델링주택조합은 제2항의 적용을 받아 공동시행을 할 수 있습니다. 2020-68 ㄴ이 「세대수를 증가하는 리모델링주택조합이 … 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 없다」로 방향을 뒤집었고, 2023-69 ②는 공동시행 자체는 맞게 적어 놓고 상대방을 「국가」로 바꾸었습니다. 제2항의 상대방 목록에 국가는 없습니다.

제2항의 상대방만 넓습니다. 제1항과 제3항은 상대방이 등록사업자뿐인데, 제2항은 지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사가 함께 열거되어 있습니다.

공동사업주체가 사업계획승인을 신청할 때 갖추어야 할 요건은 시행령이 정합니다.

제2호 단서를 확인해 두십시오. 지역주택조합이나 직장주택조합이 등록사업자와 공동으로 시행하면서 지구단위계획의 결정이 필요한 사업인 경우에는 95% 이상의 소유권을 확보해야 한다고 시행령이 정합니다. 같은 요건을 정한 법 제21조 제1항 제1호 괄호는 2026년 9월 8일 개정(법률 제21902호)으로 80%가 되어, 지금은 법과 시행령의 수가 다릅니다(§3-4).

제4항은 업무·비용·책임의 분담을 당사자의 협약에 넘깁니다. 다만 「대통령령으로 정하는 범위에서」라는 한계가 붙어 있어, 협약으로 아무렇게나 정할 수는 없습니다.

1-5결격사유와 등록말소 — 2년과 1년

등록을 할 수 없는 사람을 법 제6조가 정합니다.

6가지 중 제5호를 특히 확인해 두십시오. 등록이 말소된 후 2년이 지나지 않은 자는 다시 등록할 수 없습니다. 2025-69 ⑤가 이것을 옳은 선지로 냈습니다. 다만 미성년자·피성년후견인·피한정후견인(제1호)이나 파산자(제2호)에 해당하여 말소된 경우는 제5호의 괄호로 제외되어 있어, 그 사유가 없어지면 곧바로 등록할 수 있습니다.

말소와 영업정지는 법 제8조가 정합니다.

본문과 단서의 관계를 정확히 읽어야 합니다.

본문   말소하거나 1년 이내의 영업정지를 명할 수 있다    선택할 수 있다
단서   제1호 또는 제5호이면 그 등록을 말소하여야 한다   선택의 여지가 없다

제1호는 거짓이나 부정한 방법으로 등록한 경우이고 제5호는 등록증을 대여한 경우입니다. 이 2가지는 반드시 말소해야 합니다. 2023-69 ④가 등록증 대여에 대해 「1년 이내의 기간을 정하여 영업의 정지를 명할 수 있다」고 적었는데, 본문의 선택지를 그대로 옮겨 놓았지만 단서가 그 선택을 없앤 부분입니다.

제2호와 제4호에도 단서가 붙어 있습니다. 등록기준에 미달하더라도 회생절차가 진행 중이거나 일시적으로 미달한 경우는 예외이고, 법인의 임원이 결격자가 되었더라도 6개월 이내에 다른 사람으로 임명하면 말소하지 않습니다.

처분을 받은 뒤 이미 승인받은 사업은 어떻게 되는지를 법 제9조가 정합니다.

계속 수행할 수 있는 것이 원칙입니다. 이미 사업계획승인을 받아 진행 중인 사업까지 멈추면 입주예정자가 손해를 보기 때문입니다. 다만 등록말소 처분을 받은 자에게 계속 수행할 수 없는 중대하고 명백한 사유가 있으면 예외입니다. 2023-69 ⑤가 이 원칙을 「계속 수행할 수 없다」로 뒤집었습니다.

1-6등록사업자가 시공까지 하는 경우 — 5개층과 6개층

등록사업자는 사업을 시행하는 자이고, 공사를 실제로 하는 것은 원칙적으로 「건설산업기본법」에 따른 건설사업자입니다. 그런데 대통령령이 정한 기준을 갖춘 등록사업자는 건설사업자로 보아 직접 시공할 수 있습니다.

법 제34조 제1항이 시공할 수 있는 자를 2가지로 한정합니다 — 「건설산업기본법」에 따른 건설사업자로서 대통령령으로 정하는 자, 그리고 법 제7조에 따라 건설사업자로 간주하는 등록사업자입니다. 2024-68 ③이 「건설사업자로 간주하는 등록사업자는 … 시공할 수 없다」로 적었는데, 조문이 시공할 수 있는 자로 열거한 바로 그 대상입니다.

간주의 기준은 시행령이 정합니다.

층수의 원칙과 예외가 3단입니다.

원칙　　     5개층 이하
1단계 완화   6개층 — 각층 거실의 바닥면적 300㎡ 이내마다 직통계단 1개소 이상
2단계 완화   6개층 이상 — 6개층 이상 아파트 실적 또는 최근 3년간 300세대 이상 실적

「6개층」과 「6개층 이상」이 다릅니다. 제2항 단서는 딱 6개층까지만 허용하고, 제3항은 층수의 상한을 두지 않습니다. 2020-68 ㄷ이 「최근 3년간 300세대 이상의 공동주택을 건설한 실적이 있는 경우에는 주택으로 쓰는 층수가 7개층인 주택을 건설할 수 있다」를 옳은 선지로 냈는데, 제3항 제2호에 해당하면 7개층도 가능하기 때문입니다.

법 제34조 제3항은 발주 방식을 정합니다. 국가 또는 지방자치단체인 사업주체는 설계와 시공을 분리하여 발주해야 합니다. 대형공사로서 기술관리상 분리할 수 없는 경우만 예외입니다.