0시작하기 전에 — 먼저 확인할 것 5가지

0시작하기 전에 — 먼저 확인할 것 5가지

이 단원을 학습하기 위해 먼저 숙지해야 할 것을 정리합니다. 개별 제도의 내용이 아니라 이 단원 전체를 관통하는 것이므로 1절로 들어가기 전에 확인해 둡니다.

0-1이 편에서 「법」은 주택법입니다

부동산공법은 6개 법률로 이루어져 있습니다. 이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 주택법을 말합니다. 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.

이 단원 28문항 전부가 「주택법령상」으로 시작합니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 용어이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령·시행규칙까지 물을 수 있습니다. 실제로 2021-70은 시행령이 열거한 4가지 용도를, 2022-67 ③은 시행령이 정한 이자율을 물었고, 2017-69와 2021-68은 출제 당시 시행규칙이 정하고 있던 수치를 물었습니다.

이 단원이 인용하는 조문은 45종이고 법률 26 · 시행령 12 · 시행규칙 7입니다. 시행령과 시행규칙이 42%입니다. 세 층이 같은 조 번호를 따로 쓰므로 어느 층의 조문인지를 반드시 함께 확인해야 합니다. 법 제54조는 「주택의 공급」이지만 주택법 시행령 제54조는 「사용검사 등」이고, 법 제73조는 「리모델링 기본계획의 고시 등」이지만 주택법 시행령 제73조는 「전매행위 제한기간 및 전매가 불가피한 경우」입니다. 앞의 것은 1절, 뒤의 것은 4절에서 쓰는 조문입니다.

그리고 이 단원에는 주택법 밖의 규칙이 둘 나옵니다. 「주택공급에 관한 규칙」과 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」입니다. 둘 다 국토교통부령이지만 서로 다른 규칙이고, 어느 사항이 어느 규칙 소관인지를 2024-71이 직접 물었습니다. 1절에서 확인합니다.

0-2이 단원은 다 지은 주택을 파는 단계입니다

6개 절의 순서는 논점의 순서를 그대로 따랐고, 5절과 6절만 조문 번호의 순서와 어긋납니다.

1절 입주자모집 — 누구에게 어떤 절차로 파는가 (법 제54조 · 제56조 · 제60조)
2절 분양가상한제 — 값을 얼마까지 받을 수 있는가 (법 제57조 ~ 제59조)
3절 규제지역 지정 — 어느 지역에 규제를 거는가 (법 제63조 · 제63조의2)
4절 전매제한과 교란 금지 — 산 사람이 되파는 것을 막는다 (법 제64조 · 제65조)
5절 주택상환사채 — 주택으로 갚는 사채 (법 제80조 ~ 제82조)
6절 토지임대부 분양주택과 국민주택채권 — 땅은 빌리고 집만 산다 (법 제78조 · 주택도시기금법)

6절이 5절보다 조문 번호가 앞선다는 것에 유의하십시오. 토지임대부 분양주택의 근거는 법 제78조이고 주택상환사채의 근거는 법 제80조이므로 조문으로는 6절이 먼저입니다. 절의 번호는 논점의 순서를 그대로 따랐고 그 순서를 바꾸지 않았습니다.

3절과 4절은 원인과 결과의 관계입니다. 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정하는 것 자체는 아무 효과가 없고, 지정된 지역에서 새로 공급되는 주택의 입주자 지위를 전매하지 못하게 하는 것이 그 효과입니다. 그래서 3절에서 지정을 배우고 4절에서 그 효과를 배웁니다.

규제가 걸리는 곳은 셋입니다. 사업주체가 팔기 전에 승인을 받아야 하고(1절), 팔 때 값의 상한이 걸리며(2절), 산 사람이 되팔 때 기간 제한이 걸립니다(4절). 3절의 규제지역 지정은 2절과 4절의 규제를 어느 지역에 걸지를 정하는 것입니다.

0-3먼저 알아 둘 용어 4가지

이 단원의 조문이 되풀이해 쓰는 용어입니다. 뜻을 모르면 조문의 적용 범위를 알 수 없습니다.

「공공택지인가 아닌가」가 이 단원에서 가장 여러 번 답을 정하는 구분입니다. 분양가상한제가 당연히 적용되는지(2절), 분양가격을 공시해야 하는지(2절), 전매제한기간이 얼마인지(4절), 한국토지주택공사가 우선 매입할 때 매입금액을 얼마로 하는지(2절)가 모두 이 구분으로 나뉩니다.

조문은 그 공공사업을 가목부터 차목까지 10가지로 열거하고 있습니다. 국민주택건설사업·대지조성사업, 택지개발사업, 산업단지개발사업, 공공주택지구조성사업, 공공지원민간임대주택 공급촉진지구 조성사업, 도시개발사업, 경제자유구역개발사업, 혁신도시개발사업, 행정중심복합도시건설사업, 그 밖에 공익사업으로서 대통령령으로 정하는 사업입니다. 이 단원의 28문항은 이 10가지 중 어느 것인지를 묻지 않고 「공공택지인지 아닌지」만 물었습니다.

「입주자」의 뜻이 조문마다 다릅니다. 법 제2조 제27호는 가목과 나목으로 나누어, 이 단원이 쓰는 조문들(제54조·제57조의2·제64조)에서는 주택을 공급받는 자를, 리모델링을 정한 제66조에서는 주택의 소유자 또는 그 소유자를 대리하는 배우자 및 직계존비속을 가리킨다고 정합니다. 같은 법 안에서도 조문에 따라 가리키는 사람이 다릅니다.

0-4권한자 3가지 — 누가 무엇을 하는가

이 단원에는 권한을 가진 자가 셋 나오고, 셋이 하는 일이 명확히 나뉩니다. 시험이 이 셋을 서로 바꾸어 내는 것이 이 단원에서 가장 여러 번 반복된 함정입니다.

투기과열지구만 지정권자가 둘입니다. 조정대상지역과 분양가상한제 적용 지역은 국토교통부장관 혼자 지정하지만, 투기과열지구는 국토교통부장관 또는 시·도지사가 지정합니다. 2014-111 ①은 투기과열지구의 지정권자를 시장·군수·구청장으로 적었고, 2018-66 ②는 조정대상지역의 지정권자를 시·도지사로 적었습니다. 둘 다 틀린 진술입니다.

시장·군수·구청장에게는 지정 권한이 없습니다. 시장·군수·구청장이 하는 일은 개별 사업을 승인하고 심사하고 보관하는 것이지 지역을 지정하는 것이 아닙니다. 다만 지정의 해제를 요청하는 것은 할 수 있습니다(법 제63조 제7항 · 제63조의2 제8항).

0-5이 단원의 제도 가운데 셋은 지금 다른 곳에 있습니다

이 단원은 13개년 동안 근거 법령이 가장 많이 옮겨 다닌 단원입니다. 28문항 중 13문항에 대해 확정 해설이 「출제 당시의 조문은 지금과 다르다」는 설명을 달고 있습니다. 부동산공법 전체가 520문항 중 149문항(29%)인 것과 비교하면 이 단원은 46%입니다.

옮겨 간 것은 크게 셋입니다.

그러면 이 셋을 어떻게 공부해야 하는가. 답은 셋이 서로 다릅니다.

주택거래신고제는 제도가 없어졌으므로 지금의 기출 학습 대상이 아니다
국민주택채권은 제도가 그대로 있고 근거 법률만 옮겨 갔으므로 내용을 그대로 공부한다
투기과열지구 지정기준은 위임한 층만 바뀌고 수치는 그대로이므로 수치를 그대로 공부한다

뒤의 둘은 지금도 그대로 출제될 수 있습니다. 국민주택채권의 매입 대상과 이자율 결정 주체, 투기과열지구의 청약경쟁률 기준은 근거 조문의 번호만 달라졌을 뿐 내용이 같습니다. 6절과 3절이 그 내용을 현행 조문으로 다룹니다.