1주택의 공급과 입주자모집

1주택의 공급과 입주자모집

0절에서 이 단원이 다 지은 주택을 파는 단계라는 것을 확인했습니다. 이 절은 그 첫 단계인 입주자 모집을 다룹니다. 누가 승인을 받고 누가 받지 않는지, 승인 신청부터 통보까지 무엇이 정해져 있는지, 견본주택의 마감자재는 어떻게 규율되는지, 그리고 청약을 하려면 가입해야 하는 입주자저축이 무엇인지가 여기에 들어 있습니다. 13개년 동안 6문항이 이 논점에서 출제되었습니다.

1-1절차의 뼈대 — 입주자를 모집하려면

주택은 다 지은 뒤에 파는 것이 아닙니다. 주택법은 짓기 전이나 짓는 중에 살 사람을 미리 정하는 것을 전제로 하고, 그 미리 정하는 절차를 「입주자 모집」이라고 합니다. 아직 없는 물건을 파는 것이므로 광고한 내용대로 지어질 것인지, 값이 적정한지를 미리 확인할 필요가 있고, 그래서 사업주체가 마음대로 모집할 수 없게 했습니다.

1. 신청 — 사업주체가 시장·군수·구청장에게 (입주자모집공고안 등 서류)
2. 심사 — 분양가심사위원회 (분양가상한제 적용주택인 경우)
3. 결정 — 신청일부터 5일 이내, 분양가상한제 적용주택은 10일 이내
4. 통보 — 승인내용을 국토교통부장관 등 5곳에 각각
5. 공고 — 사업주체가 입주자 모집공고

이 절차를 거치지 않는 사업주체가 따로 있습니다. 국가나 한국토지주택공사처럼 공적인 사업주체는 승인 대신 통보만 하면 됩니다. 누가 그에 해당하는지가 §1-2의 내용입니다.

2단계의 심사는 분양가상한제 적용주택에만 걸립니다. 법 제59조 제2항이 「시장·군수·구청장은 입주자모집 승인을 할 때에는 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정하여야 한다」고 정하고 있어, 값의 상한이 걸리는 주택은 승인 절차 안에서 값까지 심사받습니다. 분양가심사위원회 자체는 2절에서 다룹니다.

1-2승인인가 신고인가 — 그리고 누가 제외되는가

제1호가 정하는 것은 3가지입니다.

1. 누구에게 — 시장·군수·구청장
2. 무엇을 — 주택은 승인, 복리시설은 신고
3. 누가 빠지나 — 공공주택사업자

주택과 복리시설의 처리가 다릅니다. 주택의 입주자를 모집하려면 승인을 받아야 하지만, 어린이놀이터·근린생활시설·경로당 같은 복리시설의 입주자를 모집하는 것은 신고입니다. 복리시설은 주택단지에 딸린 시설이어서 값과 품질을 같은 수준으로 규율할 필요가 적기 때문으로 볼 수 있습니다.

승인 대상에서 빠지는 사업주체는 「주택공급에 관한 규칙」이 정합니다. 법 제54조 제1항 제1호의 괄호는 「공공주택사업자」만 적고 있지만, 실제로 승인을 받지 않는 사업주체는 그보다 넓습니다.

두 조문을 함께 읽어야 결론이 나옵니다. 규칙 제18조가 특례 대상 사업주체를 열거하고, 규칙 제20조 제1항의 괄호가 그 사업주체를 승인 대상에서 빼며, 같은 조 제2항이 그들에게 통보 의무를 지웁니다.

출자 비율의 경계는 「50퍼센트를 초과」입니다. 50%이면 초과가 아니므로 특례 대상이 아니고, 50%를 넘으면 특례 대상입니다. 2016-111 ①은 한국토지주택공사가 총지분의 100분의 70을 출자한 부동산투자회사를 놓고 「시장·군수·구청장의 승인을 받아야 한다」고 적었습니다. 70%는 50%를 넘으므로 승인 대상이 아니어서 틀린 진술입니다.

한국토지주택공사가 직접 사업주체인 경우에는 복리시설도 신고가 아닙니다. 2015-106 ①이 「한국토지주택공사가 사업주체로서 복리시설의 입주자를 모집하려는 경우 시장·군수·구청장에게 신고하여야 한다」고 적었는데, 한국토지주택공사는 규칙 제18조 제1호의 특례 대상이므로 승인도 신고도 하지 않고 통보만 합니다. 「주택은 승인, 복리시설은 신고」라는 원칙을 특례 대상에게도 적용한 것이 이 선지의 함정입니다.

1-3승인 신청부터 통보까지 — 기간과 통보 대상

승인 절차의 세부는 법률이 아니라 「주택공급에 관한 규칙」이 정합니다. 시험이 물은 것은 기간과 통보 대상입니다.

결정 기간이 주택의 종류에 따라 다릅니다.

분양가상한제 적용주택이 더 긴 것은 값을 심사해야 하기 때문입니다. §1-1에서 확인한 대로 분양가심사위원회의 심사결과에 따라 승인 여부를 결정해야 하므로(법 제59조 제2항) 그만큼 시간이 더 필요합니다.

승인한 내용은 5곳에 통보합니다. 규칙 제20조 제6항이 정하는 통보 대상입니다.

1. 국토교통부장관
2. 주택청약업무수행기관
3. 주택도시기금수탁자
4. 분양보증기관
5. 법 제85조 제1항에 따라 설립된 협회

승인받은 뒤에 내용이 바뀌면 다시 승인받아야 하는 것이 있습니다. 규칙 제20조 제7항은 입주자모집공고안의 내용 중 중요 사항이 변경되는 경우에는 시장·군수·구청장의 승인을 다시 받도록 정합니다.

1-4견본주택과 마감자재 — 「같은 질 이상」

견본주택은 아직 짓지 않은 집을 미리 보여 주는 시설입니다. 견본주택에서 본 것과 실제로 지어진 집이 다르면 사는 사람이 손해를 보므로, 주택법은 견본주택에 쓰는 자재를 사업계획승인의 내용과 같게 하고 그 목록을 남기게 합니다.

제3항의 괄호가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사·지방공사를 따로 다룹니다. 이들은 §1-2에서 확인한 대로 승인을 받지 않으므로 「승인을 받으려는 경우」라는 요건에 걸리지 않는데, 그 대신 견본주택을 건설하는 경우에 목록표와 영상물을 제출하게 한 것입니다. 2015-106 ②는 지방공사가 견본주택을 건설하는 경우를 물었고 옳은 진술이었습니다.

제출한 자료는 시장·군수·구청장이 보관합니다. 기간은 사용검사가 있은 날부터 2년 이상이고, 입주자가 열람을 요구하면 공개하여야 합니다. 2017-71 ①은 「군수는 … 마감자재 목록표의 열람을 입주자가 요구하는 경우 이를 공개하여야 한다」로 이 내용을 옳게 적었습니다.

제6항의 「같은 질 이상」이 이 절에서 가장 여러 번 반복된 함정입니다. 마감자재를 만들던 업체가 부도가 나는 것처럼 사업주체의 잘못이 아닌 사유가 생길 수 있으므로 다른 자재를 쓰는 것 자체는 허용하지만, 품질을 낮추는 것은 허용하지 않습니다. 2017-71 ②가 이것을 「같은 질 이하의 자재로 설치할 수 있다」로 뒤집어 정답이 되었습니다.

자재를 바꾸면 알려야 합니다. 제7항은 다른 마감자재를 시공·설치하려는 경우 그 사실을 입주예정자에게 알리도록 합니다. 알리는 상대가 승인권자가 아니라 입주예정자라는 것에 유의하십시오.

제60조는 견본주택 자체를 규율합니다. 제1항이 원칙(사업계획승인의 내용과 같게), 제2항이 다르게 설치할 수 있는 2가지 경우와 그때의 의무(공급가격 표시), 제3항이 견본주택에 갖추어 둘 서류입니다.

견본주택에 갖추어 두는 서류는 3가지입니다 — 마감자재 목록표 · 평면도 · 시방서. 시방서는 설계도면에 나타내기 어려운 재료의 종류나 시공 방법을 글로 적은 서류입니다.

1-5입주자저축 — 한 사람이 한 계좌만

주택을 분양받으려면 청약을 해야 하고, 청약을 하려면 미리 저축에 가입해야 합니다. 그 저축을 주택법은 「입주자저축」이라고 부릅니다.

제2항이 정의를 정합니다. 입주자저축은 국민주택과 민영주택을 공급받기 위하여 가입하는 주택청약종합저축입니다. 국민주택용과 민영주택용이 따로 있는 것이 아니라 하나의 저축으로 둘 다 청약할 수 있습니다.

제4항이 계좌 수를 제한합니다. 한 사람이 여러 계좌를 만들어 당첨 확률을 높이는 것을 막기 위한 규정으로 볼 수 있습니다.

제7항은 본문과 단서를 함께 읽어야 합니다. 국토교통부장관이 청약 자격을 확인하기 위해 저축 정보를 요청하면 취급기관은 금융실명법에도 불구하고 제공하여야 하고(제6항), 그 사실을 명의인에게 통보하지 않을 수 있습니다(제7항 본문). 그런데 명의인이 통보해 달라고 요구하면 통보하여야 합니다(제7항 단서).

2024-70 ①이 이 단서를 지운 선지입니다. 「명의인이 요구하더라도 … 통보하지 아니할 수 있다」로 적어 본문만 남기고 단서를 뺐고, 그것이 정답이 되었습니다.

1-6「주택공급에 관한 규칙」으로 정하는 것

§0-1에서 이 단원에 국토교통부령이 둘 나온다는 것을 언급했습니다. 여기서 그 둘을 나눕니다. 2024-71이 이것을 직접 물었기 때문입니다.

두 규칙의 목적 조항이 서로를 배제하고 있습니다. 「주택공급에 관한 규칙」은 제54조를 받으면서 제1항 제2호 나목을 괄호로 빼고, 「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」은 바로 그 제54조 제1항 제2호 나목과 제57조를 받습니다. 나목은 벽지·바닥재·주방용구·조명기구 등을 제외한 부분의 가격을 따로 제시하는 것, 곧 값에 관한 사항입니다.

2024-71은 이 표를 그대로 물었습니다. 보기 4가지 중 ㄱ(제54조 주택의 공급) · ㄷ(제60조 견본주택의 건축기준) · ㄹ(제65조 제5항 입주자자격 제한)이 「주택공급에 관한 규칙」의 위임사항이고, ㄴ(제57조 분양가격 산정방식)만 다른 규칙 소관이어서 정답이 ③이 되었습니다.

「국토교통부령으로 정한다」가 곧 「주택공급에 관한 규칙」인 것은 아닙니다. 위임의 형식이 같아도 위임을 받은 규칙이 다를 수 있고, 그것을 확인하는 방법은 그 규칙의 목적 조항에 어느 조문이 열거되어 있는지 보는 것입니다.

1-7지금은 없는 제도 — 주택거래신고

2013-106은 지금의 주택법에 없는 제도를 물은 문항입니다. 출제 당시 구 주택법 제80조의2는 「주택거래신고지역」을 지정해 그 안의 주택 거래를 시장·군수·구청장에게 신고하게 하고, 신고를 받으면 신고증명서를 즉시 발급하도록 했습니다.

이 제도는 폐지되었고 부동산 거래의 신고는 다른 법률이 정합니다.

부동산 거래신고는 「공인중개사법령 및 중개실무」 과목에서 다루는 제도입니다. 공법의 학습 범위는 아니므로 여기서는 주택법에 그런 제도가 더 이상 없다는 것까지만 확인해 두면 됩니다.