0시작하기 전에 — 용어 8개
이 단원의 조문은 앞 단원에서 배운 지정권자와 시행자로 쓰여 있고, 여기에 이 단원에서 처음 나오는 용어 6가지가 더해집니다. 그 뜻을 먼저 확인하고 1절로 들어갑니다.
0-1이 편에서 「법」은 도시개발법입니다
이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 도시개발법을 말합니다. 시행령은 도시개발법 시행령, 시행규칙은 도시개발법 시행규칙입니다. 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.
이 단원 31문항 중 30문항의 발문이 「도시개발법령상」으로 시작합니다. 나머지 1문항인 2017-54도 발문 안에 「도시개발법령상」이 들어 있습니다. 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령·시행규칙까지 물을 수 있습니다.
이 편이 인용하는 조문은 법률 26개 조 · 시행령 16개 조 · 시행규칙 6개 조입니다. 48개 조 가운데 22개 조가 시행령과 시행규칙입니다. 원형지 매각제한 기간, 환지처분을 해야 하는 기간, 토지상환채권의 발행규모, 그리고 9절의 계산식 2가지는 전부 시행령과 시행규칙에 있습니다.
0-2지정권자와 시행자 — 구역을 정하는 자와 사업을 하는 자
제9단원 「개발계획과 도시개발구역」과 제10단원 「도시개발사업의 시행자와 실시계획」에서 배운 역할 이름 2가지를 이 단원의 조문이 그대로 씁니다.
- 지정권자 — 법 제3조의2 제1항이 「제3조에 따라 도시개발구역을 지정하는 자(이하 "지정권자"라 한다)」라고 정의합니다. 원칙적으로 시·도지사와 대도시 시장이고, 법 제3조 제3항에 해당하면 국토교통부장관입니다.
- 시행자 — 법 제11조 제1항이 「도시개발사업의 시행자(이하 "시행자"라 한다)는 다음 각 호의 자 중에서 지정권자가 지정한다」라고 정의합니다. 사업을 실제로 시행하는 자이고 지정권자가 지정합니다.
이 단원에서 되풀이되는 문장이 「지정권자가 시행자인 경우는 제외한다」입니다. 조문은 이유를 적지 않고 승인의 대상에서 지정권자인 시행자를 뺍니다. 2절의 선수금(법 제25조 제2항)과 3절의 토지상환채권(법 제23조 제2항)이 그 괄호를 쓰고, 5절의 조성토지등 공급계획(법 제26조 제1항)은 「지정권자가 아닌 시행자는」으로 같은 뜻을 적었습니다. 4절의 원형지 공급(법 제25조의2 제1항)에는 그렇게 빼는 문구가 없습니다.
법 제11조 제1항의 시행자 12개 호는 이 단원에서 두 묶음으로만 쓰입니다.
| 묶음 | 누구인가 | 이 단원에서 무엇이 달라지나 |
|---|---|---|
| 제1호~제4호 | 국가·지방자치단체 · 공공기관 · 정부출연기관 · 지방공사 | 수용에 소유·동의 요건이 필요 없고, 토지상환채권에 지급보증이 필요 없다 |
| 제5호 · 제7호~제11호 | 토지 소유자 · 이전법인 · 주택건설사업자 · 건설업자 · 부동산개발업자 · 부동산투자회사 · 출자법인 | 수용에 토지면적 3분의 2 소유 + 소유자 총수 2분의 1 동의가 필요하고, 토지상환채권에 지급보증이 필요하다 |
제6호(조합)는 이 두 묶음 어디에도 들어가지 않습니다. 조합은 전부 환지 방식으로 시행하는 경우에만 시행자가 되므로(법 제11조 제1항 단서) 수용도 토지상환채권도 문제되지 않기 때문입니다. 이 편에서 「공공시행자」는 제1호~제4호를, 「민간시행자」는 제5호·제7호~제11호를 가리킵니다.
0-3두 방식은 소유권을 어떻게 하는가에서 달라집니다
법 제21조 제1항이 정한 시행 방식 3가지는 제10단원 「도시개발사업의 시행자와 실시계획」에서 확인했습니다. 이 단원은 그 3가지를 각각 어떤 절차로 시행하는지를 다루므로, 두 방식이 무엇을 다르게 하는지를 먼저 확인합니다.
| 수용 또는 사용 방식 | 환지 방식 | |
|---|---|---|
| 종전 토지의 소유권 | 시행자가 수용·매수해 가져간다 | 종전 소유자에게 그대로 남는다 |
| 종전 소유자가 받는 것 | 보상금 또는 토지상환채권 | 정리된 새 토지(환지) |
| 사업비를 어디서 마련하나 | 조성한 토지를 팔아서(조성토지등의 공급) | 일부 토지를 환지로 정하지 않고 남겨 두었다가 팔아서(체비지) |
| 종전 토지와 새 토지의 값 차이는 | 보상금으로 정산이 끝난다 | 청산금으로 정산한다 |
| 이 단원의 절 | 2절~5절 | 6절~9절 |
소유권을 가져가는지 남겨 두는지가 뒤에 붙는 제도를 정합니다. 수용 방식은 시행자가 땅을 사야 하므로 돈을 마련하는 제도(선수금 · 토지상환채권)와 땅을 파는 제도(원형지 · 조성토지등의 공급)가 붙습니다. 환지 방식은 땅을 사지 않는 대신 누구에게 어느 땅을 얼마나 주는지를 미리 정하는 제도(환지계획 · 환지예정지)와 그것을 확정하는 제도(환지처분 · 청산금)가 붙습니다.
0-4이 단원의 용어 6개
법이 조문 안에서 괄호로 정의한 것과, 조문의 문언에서 뜻이 정해지는 것을 함께 확인합니다.
| 용어 | 뜻 | 근거 |
|---|---|---|
| 조성토지등 | 도시개발사업으로 조성된 토지·건축물 또는 공작물 등 | 법 제20조 제1항 괄호 |
| 원형지 | 도시개발사업으로 조성되지 아니한 상태의 토지 | 법 제25조 제1항 괄호 |
| 환지 | 종전 토지에 대한 권리를 도시개발사업으로 조성되는 토지나 건설되는 구분건축물에 이전하는 것, 또는 그렇게 이전된 토지 | 시행규칙 제27조 제2항 |
| 보류지 | 시행자가 경비 충당이나 규약·정관·시행규정·실시계획으로 정하는 목적을 위하여 환지로 정하지 아니한 토지 | 법 제34조 제1항 |
| 체비지 | 보류지 중 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하기 위하여 정한 부분 | 법 제34조 제1항 |
| 청산금 | 환지를 정하거나 환지 대상에서 제외한 경우 종전 토지와 환지의 과부족분을 정산하는 금전 | 법 제41조 제1항 |
보류지와 체비지는 포함관계입니다 — 보류지가 넓은 이름이고, 그중 팔아서 경비에 충당할 목적으로 정한 부분이 체비지입니다. 체비지가 아닌 보류지도 있고, 그 땅은 공공시설 용지처럼 다른 목적으로 남겨 둔 것입니다. 8절에서 두 땅의 소유권을 누가 언제 취득하는지가 서로 다르게 정해집니다.
환지·보류지·체비지·청산금 4가지는 환지 방식에서만 나옵니다. 수용 방식에는 종전 소유자에게 돌려줄 토지가 없으므로 환지도 청산금도 없고, 사업비는 조성토지등을 팔아 마련하므로 체비지도 필요하지 않습니다.