0시작하기 전에
이 단원을 학습하기 위해 먼저 확인해야 할 것을 정리합니다. 이름이 서로 비슷한 세 가지의 관계와 건폐율·용적률이라는 용어를 알아야 1절로 들어갈 수 있습니다.
0-1이 편에서 「법」은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률입니다
이 편에서 「법」이라고만 쓴 것은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률을 말합니다. 줄여 부를 때는 국토계획법이라고 씁니다. 다른 법률을 가리킬 때에는 그때마다 정식 명칭을 적습니다.
이 단원 44문항의 발문은 43문항이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법령상」으로 시작하고, 나머지 한 문항(2019-52)만 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상으로 시작합니다. 제1단원 「총칙」에서 확인했듯이 「법령」은 법률과 그 하위 법령을 함께 가리키는 말이므로, 이 발문이 붙은 문항은 법률뿐 아니라 시행령까지 물을 수 있습니다.
실제로 이 단원이 인용하는 조문 43종 가운데 17종이 시행령입니다. 건폐율·용적률의 21종별 수치도, 용도지구의 세분 이름도, 자연취락지구에서 지을 수 있는 건축물의 목록도 시행령에 있습니다. 법률만 읽어서는 이것들을 답할 수 없습니다.
0-2발문의 「조례는 고려하지 않음」이 뜻하는 것
이 단원의 발문에는 괄호 단서가 자주 붙습니다. 44문항 중 19문항에 단서 괄호가 있고, 그 가운데 16문항이 조례를 판단에서 빼라고 지시합니다. 「(단, 조례는 고려하지 않음)」 · 「(단, 조례 등 기타 강화·완화조건은 고려하지 않음)」이 그것입니다.
이 단서가 붙는 이유는 국토계획법의 수치가 법률 · 시행령 · 조례를 차례로 거쳐 정해지기 때문입니다.
법률 최대한도만 정한다 — 주거지역의 건폐율은 70퍼센트 이하 | 시행령 세분 용도지역별 구간을 정한다 — 제1종전용주거지역은 50퍼센트 이하 | 조례 그 범위에서 실제 비율을 정한다 — 지방자치단체마다 다르다
조례가 정하는 실제 비율은 지방자치단체마다 다릅니다. 발문이 조례를 빼라고 하면 답은 발문이 묻는 지역의 수치를 정한 법령의 상한이 됩니다. 세분된 용도지역을 물으면 시행령의 수치이고(제1종전용주거지역의 건폐율 「50퍼센트 이하」), 2022-52처럼 주거지역 같은 대분류를 물으면 법률의 수치(주거지역의 용적률 「500퍼센트 이하」)입니다.
0-3건폐율과 용적률 — 이 편에서 계속 쓰는 두 용어
건폐율과 용적률은 3절 전체와 5절 일부의 내용이고, 두 용어의 뜻을 모르면 이 단원의 절반을 읽을 수 없습니다. 국토계획법은 이 두 용어를 스스로 정의하지 않고 「건축법」의 정의를 그대로 가져다 씁니다.
법 제2조 제15호가 용도지역을 정의하면서 괄호로 그 사실을 밝히고 있습니다 — 「건폐율(「건축법」 제55조의 건폐율을 말한다. 이하 같다), 용적률(「건축법」 제56조의 용적률을 말한다. 이하 같다)」. 그 두 조문이 정하는 뜻은 다음과 같습니다.
건폐율 = 건축면적 ÷ 대지면적 땅을 얼마나 덮을 수 있는가 용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 땅 위에 몇 층 넓이만큼 지을 수 있는가
- 대지면적은 건축물을 짓는 그 땅의 넓이입니다.
- 건축면적은 건축물을 위에서 내려다보았을 때 덮이는 넓이입니다. 3층 건물이든 30층 건물이든 위에서 본 넓이가 같으면 건축면적이 같습니다.
- 연면적은 각 층의 바닥면적을 모두 더한 넓이입니다. 층수가 올라가면 연면적이 커집니다.
그러므로 건폐율은 「얼마나 넓게」를, 용적률은 「얼마나 많이」를 제한합니다. 건폐율 50퍼센트는 100제곱미터 땅에 위에서 본 넓이 50제곱미터까지 지을 수 있다는 뜻이고, 용적률 300퍼센트는 그 100제곱미터 땅에 바닥면적을 다 더해 300제곱미터까지 지을 수 있다는 뜻입니다.
0-4지역 · 지구 · 구역 — 세 이름이 각각 무엇의 제한을 다루는가
이 단원의 이름에 세 가지가 나란히 있습니다. 이름이 비슷하고 셋 다 도시·군관리계획으로 결정하지만, 무엇의 제한을 다루는지가 서로 다릅니다. 법 제2조가 세 정의를 나란히 두고 있습니다.
세 정의문을 같은 항목끼리 맞대어 보면 다음과 같습니다.
| 무엇의 제한을 | 어떻게 하는가 | 무엇을 위하여 | |
|---|---|---|---|
| 용도지역 | (정의문에 다른 이름이 없음) | 토지의 이용·건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한 | 토지의 경제적·효율적 이용 · 공공복리 증진 |
| 용도지구 | 용도지역의 제한을 | 강화하거나 완화하여 적용 | 용도지역의 기능 증진 · 경관 · 안전 |
| 용도구역 | 용도지역 및 용도지구의 제한을 | 강화하거나 완화하여 따로 정함 | 시가지의 무질서한 확산방지 · 계획적·단계적 토지이용 · 혁신적·복합적 토지활용 촉진 · 토지이용의 종합적 조정·관리 |
확인해 둘 것은 다음과 같습니다.
- 용도지구는 용도지역의 제한을, 용도구역은 용도지역과 용도지구의 제한을 강화하거나 완화합니다. 용도지구의 정의에는 용도지역이, 용도구역의 정의에는 용도지역과 용도지구가 들어 있으므로 세 이름은 지역 → 지구 → 구역의 순서로 정의됩니다.
- 「서로 중복되지 아니하게」는 제15호에만 있습니다. 용도지역의 정의문에만 이 문구가 들어 있고, 용도지구와 용도구역의 정의문에는 없습니다.
- 셋 다 도시·군관리계획으로 결정합니다. 세 정의문이 모두 「도시·군관리계획으로 결정하는 지역」으로 끝납니다. 도시·군기본계획이 도시·군관리계획 수립의 지침이라는 것은 제1단원 「총칙」에서 배웠습니다. 그러므로 「도시·군기본계획으로 결정한다」거나 「광역도시계획으로 결정한다」는 서술은 세 가지 어디에도 맞지 않습니다.
결정 절차 자체는 제3단원 「도시·군관리계획」에서 배운 것과 같습니다 — 입안권자가 계획안을 만들고, 주민과 지방의회의 의견을 듣고, 관계 행정기관과 협의하고, 도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정권자가 결정하고, 지형도면을 고시하면 효력이 생깁니다. 이 단원은 그 절차가 아니라 결정의 내용을 다룹니다.