1용도지역의 지정과 세분

1용도지역의 지정과 세분

§0-4에서 용도지구와 용도구역이 용도지역의 제한을 강화하거나 완화한다는 것을 확인했습니다. 이 절은 용도지역을 어떻게 지정하는지를 다룹니다. 국토를 몇 가지로 나누는지, 그것을 누가 무슨 계획으로 정하는지, 시행령이 그것을 다시 몇 가지로 세분하는지가 내용입니다. 44문항 가운데 6문항에 이 내용을 묻는 선지가 들어 있습니다.

1-1국토는 4가지 용도지역으로 나뉩니다

용도지역의 출발점은 제6조입니다. 이 조문은 국토 전체를 대상으로 삼습니다.

제6조는 국토를 이 4가지로 구분합니다. 그리고 §0-4에서 본 제2조 제15호가 「서로 중복되지 아니하게」라고 정하고 있으므로, 한 땅에 두 용도지역이 겹치지 않습니다. 용도지역이 아직 지정되지 않은 땅에 어느 규정을 적용하는지는 §1-8에서 봅니다.

4가지의 성격은 정의문의 첫 구절에서 나뉩니다.

관리지역의 정의문에 「도시지역에 준하여」와 「농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여」가 함께 들어 있는 것에 유의하십시오. 관리지역은 어느 한쪽 성격만 가진 지역이 아니라 양쪽 사이에 놓인 지역이고, 그래서 뒤에서 볼 세분도 보전관리·생산관리·계획관리 3가지로 나뉩니다.

1-2누가 무슨 계획으로 지정하는가

제6조는 국토를 4가지로 나눈다고만 하고 누가 어떻게 지정하는지는 제36조가 정합니다.

「대도시 시장」이 이 편에서 계속 나오는 역할 이름입니다. 시행령 제30조 제1항이 괄호로 「대도시의 시장(이하 "대도시 시장"이라 한다)」이라고 밝히고 있으므로, 조문의 「대도시 시장」은 대도시의 시장을 줄여 부르는 말입니다.

제1항이 4가지 용도지역을 열거하면서 도시지역과 관리지역만 각 목으로 다시 나누고 있는 것을 확인하십시오. 도시지역은 주거·상업·공업·녹지 4가지 목으로, 관리지역은 보전관리·생산관리·계획관리 3가지 목으로 나뉩니다. 농림지역과 자연환경보전지역에는 목이 없습니다.

1-3시행령이 세분한 것 — 용도지역 21종

제36조 제2항은 「대통령령으로 정하는 바에 따라 … 다시 세분하여 지정하거나 변경할 수 있다」로 끝납니다. 법률은 여기까지이고, 무엇을 어떻게 세분하는지는 시행령이 정합니다.

시행령이 세분하는 것은 주거지역·상업지역·공업지역·녹지지역 4가지뿐입니다. 관리지역의 보전관리·생산관리·계획관리는 시행령이 아니라 법 제36조 제1항 제2호가 직접 각 목으로 정한 것이고, 농림지역과 자연환경보전지역은 세분되지 않습니다. 이것을 모두 합치면 다음과 같습니다.

모두 21가지입니다. 이 21가지가 뒤에 나오는 시행령 제84조와 제85조의 21개 호와 그대로 맞아떨어집니다 — 건폐율과 용적률이 이 21가지마다 따로 정해져 있습니다.

「계획관리지역」이 관리지역의 세분이라는 것을 정확히 확인하십시오. 이름에 「계획」이 들어 있어 도시지역의 계획적 관리처럼 읽히지만, 정의문은 「도시지역으로의 편입이 예상되는 지역」입니다. 편입이 예상될 뿐 아직 도시지역이 아닙니다.

1-4세부 용도지역의 정의를 정확히 짝지어야 합니다

시행령 제30조 제1항의 정의문은 한 구절씩 서로 바꿔 붙이기 좋은 형태입니다. 실제로 이 단원의 6문항 가운데 2문항이 그 방식으로 출제되었습니다. 정의문을 짝지어 정리하면 다음과 같습니다.

두 가지로 나누어 기억하면 정리됩니다.

• 전용주거는 「양호한 … 보호」이고 일반주거는 「편리한 … 조성」입니다. 목적을 나타내는 표현이 통째로 다릅니다.
• 전용주거는 단독·공동으로, 일반주거는 저층·중층·중고층으로 나뉩니다. 전용주거는 주택의 종류로, 일반주거는 주택의 높이로 나뉜다는 것이 둘의 차이입니다.

1-5다른 법률에 따라 지정되면 용도지역이 의제됩니다

용도지역은 도시·군관리계획으로 결정하는 것이 원칙이지만, 다른 법률에 따라 어떤 구역으로 지정되면 그것만으로 용도지역이 정해진 것으로 보는 규정이 있습니다.

제1항과 제2항이 정하는 의제는 다음과 같습니다.

확인해 둘 것은 다음과 같습니다.

• 제1항의 5가지는 전부 도시지역으로 의제됩니다. 항만·어항·산업단지·택지개발지구·전원개발사업구역이 그것이고, 어느 것도 다른 용도지역으로 가지 않습니다.
• 제2항은 「관리지역에서」로 시작합니다. 농업진흥지역이나 보전산지라도 관리지역에 있는 것만 의제 대상입니다.
• 보전산지만 결과가 둘로 나뉩니다. 농업진흥지역은 농림지역 하나로 정해지지만, 보전산지는 「그 고시에서 구분하는 바에 따라」 농림지역이 되거나 자연환경보전지역이 됩니다.

1-6그 구역이 해제되면 되돌아가는가

의제로 도시지역이 된 땅에서 그 구역 지정이 해제되면 용도지역이 어떻게 되는지를 제42조 제4항이 정합니다. 원칙은 되돌아가는 것이고, 예외가 있습니다.

원칙 — 제1항의 구역등이 해제되면, 이 법 또는 다른 법률에서 그 구역등이 어떤 용도지역에 해당되는지를 따로 정하고 있지 아니한 경우 지정하기 이전의 용도지역으로 환원된 것으로 봅니다. 예외 — 개발사업의 완료로 해제되는 경우는 환원되지 않습니다. 제4항 괄호가 「(개발사업의 완료로 해제되는 경우는 제외한다)」로 그 예외를 정하고 있습니다.

택지개발지구 지정 → 도시지역으로 의제

  · 지구 지정이 해제되면(다른 법률이 용도지역을 따로 정하지 않은 경우) → 이전 용도지역으로 환원된다
  · 개발사업이 완료되어 해제되면 → 환원되지 않는다 (도시지역으로 남는다)

환원되더라도 이미 착수한 사업은 계속할 수 있습니다. 제5항이 「용도지역이 환원되는 당시 이미 사업이나 공사에 착수한 자는 … 그 용도지역의 환원과 관계없이 그 사업이나 공사를 계속할 수 있다」고 정하고 있습니다.

1-7바다를 매립한 땅의 용도지역

바다를 매립하면 없던 땅이 새로 생깁니다. 그 땅에 용도지역을 어떻게 붙이는지를 제41조가 정하는데, 매립 목적이 이웃 용도지역과 같은지 다른지에 따라 처리가 달라집니다.

확인해 둘 것은 다음과 같습니다.

• 대상은 바다뿐입니다. 제1항이 괄호로 「공유수면(바다만 해당한다)」이라고 한정하고 있습니다.
• 자동으로 정해지는 것은 첫 번째 경우뿐입니다. 나머지 둘은 도시·군관리계획결정을 거쳐야 하므로, 「면적이 가장 큰 용도지역으로 지정된 것으로 본다」처럼 기계적인 기준으로 자동 지정된다는 규정은 이 조문에 없습니다.
• 기준 시점은 준공인가일입니다. 매립 준공검사일도 고시일도 아닙니다. 제3항은 관계 행정기관의 장이 준공검사를 하면 시장·군수 등에게 통보하도록 정할 뿐입니다.

1-8용도지역이 지정되지 않았거나 세분되지 않은 땅

용도지역이 아직 붙지 않은 땅이나, 도시지역·관리지역이기는 하지만 세부 용도지역이 정해지지 않은 땅에도 건폐율·용적률과 건축제한을 적용해야 합니다. 제79조가 그 경우를 정합니다.

제2항이 「녹지지역 중 대통령령으로 정하는 지역」에서 끊기고, 시행령 제86조가 그것을 보전녹지지역으로 정하고 있습니다. 두 조문을 합치면 다음과 같습니다.

세 경우 모두 그 묶음에서 가장 제한이 강한 쪽을 적용합니다. 용도지역이 아예 없으면 자연환경보전지역, 도시지역 안에서는 녹지지역 중에서도 보전녹지지역, 관리지역 안에서는 보전관리지역입니다. 「자연녹지지역」이나 「자연환경보전지역」을 도시지역 미세분의 답으로 쓰면 틀립니다 — 도시지역의 답은 보전녹지지역이고, 보전녹지지역은 도시지역에 속하는 세분입니다.

1-9하나의 대지가 둘 이상에 걸치는 경우

용도지역은 서로 중복되지 않게 지정하지만, 한 대지가 두 용도지역의 경계에 걸치는 일은 생깁니다. 그 대지에 어느 규정을 적용할지를 제84조가 정합니다.

원칙 하나에 특칙이 셋 붙습니다.

원칙    가장 작은 부분이 대통령령으로 정하는 규모 이하일 때
          건폐율 · 용적률 → 각 용도지역등의 값을 가중평균한 값
          그 밖의 건축 제한 → 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등의 규정

특칙 1  건축물이 고도지구에 걸치면 → 건축물 및 대지 전부에 고도지구 규정
특칙 2  건축물이 방화지구에 걸치면 → 전부에 방화지구의 건축물 규정
          다만 방화벽으로 구획되면 그 밖의 부분은 제외
특칙 3  대지가 녹지지역에 걸치면 → 각각의 용도지역등 규정을 따로 적용
          (녹지지역이 가장 작은 부분이면서 그 규모 이하이면 원칙을 따른다)
          다만 녹지지역의 건축물이 고도지구 · 방화지구에 걸치면 특칙 1 · 2를 따른다

확인해 둘 것은 다음과 같습니다.

• 가중평균은 건폐율과 용적률에만 씁니다. 그 밖의 건축 제한은 평균하지 않고 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역등의 규정을 그대로 적용합니다.
• 고도지구와 방화지구는 「전부 적용」입니다. 대지가 아니라 건축물이 그 지구에 걸치는 경우입니다. 고도지구는 건축물 및 대지의 전부에 고도지구의 건축물 및 대지에 관한 규정을, 방화지구는 그 건축물 전부에 방화지구의 건축물에 관한 규정을 적용합니다.
• 녹지지역에 걸치는 경우만 나누어 적용합니다. 다른 경우는 하나로 합쳐 적용하는데, 녹지지역이 걸치면 각각 따로 적용합니다. 다만 그 녹지지역이 가장 작은 부분이면서 대통령령으로 정하는 규모 이하이면 제3항 괄호가 이를 제외하므로 제1항의 원칙으로 돌아갑니다.